Kann Sondernutzungsrecht geändert werden?

Inhaltsverzeichnis:

1. Kann Sondernutzungsrecht geändert werden?
2. Sind sondernutzungsrechte Gemeinschaftseigentum?
3. Was ändert sich für Wohnungseigentümer 2023?
4. Wann wird Sondernutzungsrecht zu Sondereigentum?
5. Wann verfällt Sondernutzungsrecht?
6. Kann ein Sondernutzungsrecht verkauft werden?
7. Werden Sondernutzungsrechte mit verkauft?
8. Was sich ab Januar 2023 für Mieter und Eigentümer ändert?
9. Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?
10. Was ist wenn Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch steht?
11. Kann man Sondernutzungsrecht verlieren?
12. Was kommt auf die Hausbesitzer 2023 zu?
13. Was müssen Hauseigentümer 2023 beachten?
14. Was ist eine bauliche Veränderung bei sondernutzungsrecht?
15. Ist ein Sichtschutz eine bauliche Veränderung?

Kann Sondernutzungsrecht geändert werden?

All­stim­miger "Beschluss" hin­sicht­lich der Abän­de­rung eines Stell­platz-Son­der­nut­zungs­rechts ist der Sache nach eine Ver­ein­ba­rung über die Abän­de­rung der Tei­lungs­er­klä­rung

Sind sondernutzungsrechte Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung, einem Raum oder einer Fläche in einem Gebäude. Der Eigentümer hat das Recht, Änderungen vorzunehmen, die Nutzung zu regeln und Veränderungen durchzuführen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder das Eigentum anderer Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Zuordnung und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist entscheidend für den Alltag des Eigentümers und des Verwalters.

Der Sondereigentümer hat das Recht, Änderungen an seinem Eigentum vorzunehmen und die Nutzung zu regeln, solange dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Eigentum anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt wird. Die genauen Rechte, Pflichten und Schranken der Nutzung werden gesondert betrachtet.

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das Recht, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen, ohne dass andere Eigentümer darauf zugreifen können. Es ist in der Regel für Freiflächen, Stellplätze, Gartenterrassen und Kellerräume gedacht.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch eine Vereinbarung begründet werden. Dies kann in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten werden. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus. Die schuldrechtliche Komponente besteht in der besonderen Nutzungsregelung unter den Eigentümern. Die dingliche Komponente besteht darin, dass das Sondernutzungsrecht zusammen mit dem Sondereigentum, zu dem es gehört, in das Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen wird und somit auch gegen spätere Erwerber wirkt.

Das Sondernutzungsrecht ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, wird aber in § 5 Abs. 4 im Zusammenhang mit der Zustimmungsbedürftigkeit des Grundpfandgläubigers bei Begründung erwähnt. 

Was ändert sich für Wohnungseigentümer 2023?

Woh­nen im Ei­gen­tum in­for­miert über wich­ti­ge ge­setz­li­che Än­de­run­gen und Fris­ten für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer*innen in 2023

02.01.2023. Zum Jah­res­wech­sel sind eine Reihe von ge­setz­li­chen Än­de­run­gen in Kraft ge­tre­ten. Der Ver­brau­cher­schutz­ver­band Woh­nen im Ei­gen­tum (WiE) gibt einen Über­blick, wel­che Än­de­run­gen für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten wich­tig sind, wie diese ein­zu­schät­zen sind und wel­che Fris­ten im Lauf des Jah­res ein­ge­hal­ten wer­den müs­sen.

Wann wird Sondernutzungsrecht zu Sondereigentum?

Der Begriff Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche, unter Ausschluss der anderen Eigentümer, alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber auch begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Das Sondernutzungsrecht wird bereits mit Erstellung der Teilungserklärung begründet und damit festgelegt. Es ist prinzipiell auch möglich, sich ein Sondernutzungsrecht nachträglich für eine Fläche zu sichern, dies bedarf jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und muss anschließend mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung kann die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Eigentumswohnung erheblich steigern, z.B. bei einer exklusiven Nutzung von Gartenteilen oder bei einem Sondernutzungsrecht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.

Wann verfällt Sondernutzungsrecht?

Bild: Michael Bam­berger

Ein Son­der­nut­zungs­recht kann gegen den Willen des Berech­tigten nur mittels einer Anpas­sung der Gemein­schafts­ord­nung geän­dert oder auf­ge­hoben werden; dies setzt voraus, dass ein Fest­halten an der bestehenden Rege­lung aus schwer­wie­genden Gründen unbillig wäre.

Kann ein Sondernutzungsrecht verkauft werden?

Das Sondernutzungsrecht innerhalb einer Eigentümergemeinschaft bedeutet, dass einer der Wohnungseigentümer das Recht bekommt, Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen.

Ein solches vereinbartes Recht kann den Marktwert einer Immobilie

Eine Rechtsgrundlage gibt es für das Sondernutzungsrecht übrigens nicht. Zwar wird es im Paragraph 5, Absatz 4, Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erwähnt – definiert ist es jedoch nicht.

Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich für sämtliche Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, vergeben werden, sofern die Eigentümergemeinschaft dies so vereinbart hat. Beispiele für diese denkbaren Flächen sind:  

• Stellplätze/Garagen für Pkw
• Kellerräume
• Terrassen
• Gärten und Gartenanteile
• Dachböden
• Nutzungsberechtigungen für besondere Einrichtungen wie zum Beispiel eine Sauna

Für all diese Flächen kann ein Sondernutzungsrecht vergeben werden. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass sie dennoch Gemeinschaftseigentum bleiben. Der Nutzungsberechtigte kann sie somit für sich allein beanspruchen, wird durch das eingeräumte Recht jedoch nicht alleiniger Eigentümer.

Werden Sondernutzungsrechte mit verkauft?

Der Begriff Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche, unter Ausschluss der anderen Eigentümer, alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber auch begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Das Sondernutzungsrecht wird bereits mit Erstellung der Teilungserklärung begründet und damit festgelegt. Es ist prinzipiell auch möglich, sich ein Sondernutzungsrecht nachträglich für eine Fläche zu sichern, dies bedarf jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und muss anschließend mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung kann die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Eigentumswohnung erheblich steigern, z.B. bei einer exklusiven Nutzung von Gartenteilen oder bei einem Sondernutzungsrecht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.

Was sich ab Januar 2023 für Mieter und Eigentümer ändert?

vom 16.12.2022

Mieter und Eigentümer müssen sich im Jahr 2023 auf einige Änderungen gefasst machen. Wir klären auf:

Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Was ist wenn Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch steht?

(OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, Az. 34 Wx 139 / 17)

Soll einem Wohnungseigentümer ein über § 13 Abs. 2 S. 1 WEG hinausgehendes, alleiniges Gebrauchsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden und sollen gleichzeitig andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch dieser Fläche ausgeschlossen werden, kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Das Sondernutzungsrecht kann, muss aber nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Wird es nicht ins Grundbuch eingetragen (sog. ,,schuldrechtliches Sondernutzungsrecht“), geht es grundsätzlich in dem Augenblick unter, in dem ein neuer Erwerber Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Wird es hingegen in das Grundbuch eingetragen (sog. ,,dingliches Sondernutzungsrecht“), muss auch der Sonderrechtsnachfolger eines durch die Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen.

Kann man Sondernutzungsrecht verlieren?

In der Baugenehmigung für eine Wohnungseigentumsanlage ist vorgesehen, dass die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude errichtet werden. Tatsächlich wurden die Stellplätze rechtwinklig zum Gebäude ausgerichtet; so sieht es auch die Teilungserklärung vor, die insoweit von der Baugenehmigung abweicht.

Die Stadt lehnt es ab, die abweichende Bauausführung nachträglich zu genehmigen und verlangt, die Stellplätze wie genehmigt parallel zum Gebäude zu errichten. Hierfür müsste die Gemeinschaft eine Fläche in Anspruch nehmen, an der zu Gunsten des Eigentümers einer Erdgeschoss-Wohnung ein Sondernutzungsrecht bestellt ist und auf der sich eine abgezäunte Garten- und Terrassenfläche befindet.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Sondernutzungsberechtigten, es zu dulden, dass sie die Terrasse, die Pflanzen und den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die den Wohnungseigentümern und Besuchern zur Verfügung stehen sollen. Außerdem verlangt sie, die Nutzung der Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen zu dulden.

Was kommt auf die Hausbesitzer 2023 zu?

Die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist am 1.1.2023 in Kraft getreten. Damit gelten neue Bedingungen für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Mit den Änderungen wird auch ein neuer Bonus für serielle Sanierungen eingeführt.

Voraussichtlich am 1.3.2023 soll eine eigene Förderrichtlinie "Klimafreundliches Bauen" folgen. Bis dahin werden noch Neubauten der Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeitsklasse unterstützt. Die Zuständigkeit für die Neubauförderung wird künftig beim Bundebauministerium liegen, nicht mehr wie bisher beim Wirtschaftsministerium.

Beim Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat sich zum 1.1.2023 beim Neubau das zulässige Primärenergieniveau auf 55 Prozent (EH 55-Standard) verschärft. Die geplanten höheren Anforderungen an den Wärmeschutz kommen vorerst nicht. Weitere Verschärfungen wurden allerdings für 2024 angekündigt, unter anderem eine Solarpflicht. Eine große GEG-Novelle soll 2025 kommen, wie die Bundesarchitektenkammer (BAK) berichtet.

Was müssen Hauseigentümer 2023 beachten?

Beim Wechsel des Eigentümers greift die Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren. Der neue Eigentümer ist dann in der Pflicht, in den nächsten zwei Jahren das Gebäude so zu sanieren, dass es den Anforderungen des GEG entspricht.

Ein großer Teil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Um diesen Anteil zu verringern, soll die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden verbessert werden. Momentan besteht die Pflicht, dass Gebäude nach Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren an die Anforderungen des GEG angepasst werden.

Vorerst ausgenommen sind Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die bereits seit Januar 2002 in der eigenen Immobilie wohnen. Auch für ältere Menschen und denkmalgeschützte Gebäude sind Ausnahmen aktiv. Langfristig ist im GEG ein Umstieg auf Heizungen vorgesehen, die zu einem Großteil oder komplett über erneuerbare Energien laufen.

Damit Deutschland das Ziel von Klimaneutralität bis 2045 erreichen kann, muss der Gebäudesektor energetisch überholt werden. Schätzungen zufolge sind mindestens 14 Millionen Wohnungen und Häuser dringend auf energetische Modernisierungsmaßnahmen angewiesen. Ab 2024 soll es sogar eine gesetzliche Sanierungspflicht für Eigentümer geben.

Nach Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) muss die Dämmung des Hauses für Dach, bzw. oberster Geschossdecke, besonders energieeffizient sein, damit keine Wärme verloren geht: Die Dämmung muss dabei mindestens zwischen 14 und 18 cm dick sein, damit der geforderte U-Wert von 0,24 W/m²K erreicht wird. Der Austausch alter Heizungen ist ein weiterer Bestandteil der Sanierungspflicht – Öl- und Gasheizungen, die länger als 20 Jahre in Betrieb sind, müssen ausgetauscht und durch ökonomischere, umweltschonendere Heizungen ersetzt werden.

Was ist eine bauliche Veränderung bei sondernutzungsrecht?

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Ist ein Sichtschutz eine bauliche Veränderung?

• Grüne Sichtschutzmatte aus Kunststoff hinter einem Maschendrahtzaun zwischen zwei Garten-Sondernutzungsflächen als nachteilige bauliche Veränderung

  Der Mieter als gewillkürter Prozessstandschafter für ein Klageverfahren auf Beseitigung einer baulichen Veränderung