Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?

Inhaltsverzeichnis:

1. Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?
2. Was macht eine Hausverwaltung für Vermieter?
3. Ist die Hausverwaltung für Mieter zuständig?
4. Was macht ein Mietverwalter?
5. Welche Leistungen muss eine Hausverwaltung erbringen?
6. Wer kontrolliert die Hausverwaltung?
7. Was die Hausverwaltung nicht darf?
8. Was darf eine Hausverwaltung beauftragen?
9. Was darf eine Hausverwaltung selbst entscheiden?
10. Was darf ein Verwalter nicht?

Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?

Zu den gesetzlichen Pflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere: die Aufstellung einer Hausordnung; die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; die Aufstellung eines Wirtschaftsplans; die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Was macht eine Hausverwaltung für Vermieter?

Die Verwaltung von Mietshäusern wird oft verwechselt oder gleichgesetzt mit der Wohnungseigentumsverwaltung. Beide können zwar in einer Hand liegen. Dennoch müssen die Mietshausverwaltung und die Wohnungseigentumsverwaltung strikt voneinander getrennt werden. Während die Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne einer Mietverwaltung in der Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen liegt, obliegt der Wohnungseigentumsverwaltung die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern (vgl. §§ 20 Abs.1, 27, 28 WEG). Dieser Beitrag befasst sich ausschließlich mit der Mietshausverwaltung. Ist im Folgenden von der „Hausverwaltung“ die Rede, ist daher stets die Mietshausverwaltung gemeint.

Ist die Hausverwaltung für Mieter zuständig?

Die Verwaltung von Mietshäusern wird oft verwechselt oder gleichgesetzt mit der Wohnungseigentumsverwaltung. Beide können zwar in einer Hand liegen. Dennoch müssen die Mietshausverwaltung und die Wohnungseigentumsverwaltung strikt voneinander getrennt werden. Während die Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne einer Mietverwaltung in der Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen liegt, obliegt der Wohnungseigentumsverwaltung die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern (vgl. §§ 20 Abs.1, 27, 28 WEG). Dieser Beitrag befasst sich ausschließlich mit der Mietshausverwaltung. Ist im Folgenden von der „Hausverwaltung“ die Rede, ist daher stets die Mietshausverwaltung gemeint.

Was macht ein Mietverwalter?

Eine Mietverwaltung ist eine Unterform der Hausverwaltung. Sie bezieht sich, wie ihr Name schon sagt auf vermietete Objekte, wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Durch eine Mietverwaltung wird ein Stellvertreter für den Vermieter bestimmt, der dessen Aufgaben übernimmt. Dies bedeutet, dass er ihn auf kaufmännischer, technischer und juristischer Ebene vertritt.

Während bei der Mietverwaltung ein Vertreter Aufgaben für den Vermieter übernimmt, wird bei einer Sondereigentumsverwaltung nur Sondereigentum betreut. Es lässt sich sagen, dass die Sondereigentumsverwaltung eine Unterform der Mietverwaltung ist.

Was im Gegensatz dazu eine Hausverwaltung ist erfahren Sie in folgendem Artikel: Informationen über eine Hausverwaltung

Eine Mietverwaltung übernimmt sämtliche Verpflichtungen und Aufgaben, die normalerweise der Vermieter erfüllen muss. Meistens übernehmen sie die Aufgaben der Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen. Genauere Aufgaben, die übernommen werden, sind zum Beispiel:

• Mietkaution verwalten
• Buchhaltung über verschiedene Einnahmen und Ausgaben des Objektes führen
• Notwendigen Aufgaben für eine Neuvermietung
• Ständige Prüfung der Mieteingänge
• Instandhaltung und Überprüfung der technischen Anlagen

Die übernommenen Aufgaben einer Mietverwaltung sind rechtlich nicht vorgeschrieben und aus diesem Grund können sich die Leistungen je nach Verwaltung deutlich voneinander unterscheiden. Deshalb lohnt es sich die verschiedenen Angebote zu vergleichen. Hier sollte sowohl auf den Preis als auch auf den Leistungsumfang geachtet werden.

Welche Leistungen muss eine Hausverwaltung erbringen?

Die Entscheidung für Wohnungseigentum ist gefallen. Nun muss das Eigentum verwaltet werden. Das ist teilweise in Wohnungseigentümergemeinschaften nicht so einfach. Um so wichtiger ist ein gut qualifizierter Verwalter der gemeinsam mit der Gemeinschaft die Immobilie verwaltet. Für ein ausgewogenes Verhältnis auf Augenhöhe ist es wichtig, einen Verwaltervertrag zu schließen, der sowohl den Interessen der Wohnungseigentümer als auch denen der Verwalter gerecht wird. Denn auch wenn der Verwalter der Dienstleister der Wohnungsgemeinschaft ist, handelt es sich immer um ein Geben und Nehmen.

Haus & Grund und der VDIV haben daher einen gemeinsamen Verwaltervertrag erstellt, der transparent und eindeutig ist und in dem sich Wohnungseigentümer und Verwalter gleichermaßen wiederfinden können. Er ist so strukturiert, dass er sowohl kleinen als auch großen Gemeinschaften angepasst werden kann. Verwalter und Wohnungseigentümer sehen auf einen Blick, welche Leistungen durch den Verwalter erbracht werden.

Wer kontrolliert die Hausverwaltung?

Pflicht des Ver­wal­ters zur regel­mä­ßigen Bege­hung und Kon­trolle der Wohn­an­lage

Hin­weis­pflichten auf die Eigen­ver­ant­wor­tung für das Gemein­schafts­ei­gentum sowie Anre­gungen auf Abschluss eines War­tungs­ver­trags

Was die Hausverwaltung nicht darf?

Ich bin selbstständiger Rechtsanwalt mit Kanzleisitz in St. Pölten. Ein Schwerpunkt meiner Tätigkeit und meiner Kanzlei ist das Liegenschafts- und Immobilienrecht, wobei ich in diesem Zusammenhang sehr viel mit Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu tun habe. Das spielt natürlich genau in das Thema unseres heutigen Gesprächs.

Das Mietrecht, besonders das Mietrechtsgesetz, enthält viele Schutzvorschriften – insbesondere zugunsten des Mieters. Viele Dinge sind dennoch sehr formal. Unbedachte Erklärungen können hierbei schnell ungewollte Auswirkungen haben, weshalb es in Zweifelsfällen jedenfalls ratsam ist, professionellen Rat einzuholen.

Bei Eigentumswohnungen ist im Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, welche Rechte sie gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern hat. Zunächst geht es hierbei um eine Pflicht zur Wahrung der Interessen der Eigentümergemeinschaft und mittelbar der Wohnungseigentümer. Der Hausverwalter hat die jährlichen Abrechnungen zu legen und dafür zu sorgen, dass eine Rücklage für anfallende Reparaturen vorhanden ist. Außerdem vertritt er die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen. Er kann ebenso Rechtsanwälte beauftragen, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesse einleiten muss. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn einer der Wohnungseigentümer mit seinen Beiträgen in Rückstand gerät. Um hierbei das gesetzliche Pfandrecht, welches zugunsten der Gemeinschaft vorgesehen ist, zu wahren, sind formale Aspekte zu berücksichtigen, die vom jeweiligen Rechtsanwalt gewahrt werden.

Bei Mietwohnungen ist es etwas anders. Bei diesem leitet sich das Recht der Hausverwaltung direkt vom Eigentümer ab und geht so weit, wie es der Eigentümer eingeräumt hat. Es handelt sich hierbei um ein Bevollmächtigungs- bzw. Auftragsverhältnis. Der Hausverwalter darf jedenfalls alle Aufgaben, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zu tun haben, sei es die Vorschreibung der Miete, die Abrechnung der Betriebskosten oder die Instandhaltung des Hauses, übernehmen.

Was darf eine Hausverwaltung beauftragen?

Die Tätigkeit der Hausverwaltung setzt keine generelle Qualifikation voraus. Ein guter Verwalter sollte jedoch vor allem über wirtschaftliche, immobilientechnische und juristische Kenntnisse verfügen. Der Verwalter hat einen wichtigen Einfluss auf den Erhalt und den Wert der Immobilie, daher ist es sinnvoll, Empfehlungen befreundeter Immobilienbesitzer zu folgen, um eine geeignete Verwaltungsfirma zu finden. 

Bei einem Haus mit Eigentumswohnungen regelt das Wohneigentumsgesetz die Pflichten des Verwalters. Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem die Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen für Treppenhaus, Heizung und Kellern sowie die Jahresabrechnungen der Hausgelder. Auch die Organisation der Eigentümerversammlung und die Durchsetzung ihrer Beschlüsse liegen in seinem Verantwortungsbereich. 

Was darf eine Hausverwaltung selbst entscheiden?

Ich bin selbstständiger Rechtsanwalt mit Kanzleisitz in St. Pölten. Ein Schwerpunkt meiner Tätigkeit und meiner Kanzlei ist das Liegenschafts- und Immobilienrecht, wobei ich in diesem Zusammenhang sehr viel mit Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu tun habe. Das spielt natürlich genau in das Thema unseres heutigen Gesprächs.

Das Mietrecht, besonders das Mietrechtsgesetz, enthält viele Schutzvorschriften – insbesondere zugunsten des Mieters. Viele Dinge sind dennoch sehr formal. Unbedachte Erklärungen können hierbei schnell ungewollte Auswirkungen haben, weshalb es in Zweifelsfällen jedenfalls ratsam ist, professionellen Rat einzuholen.

Bei Eigentumswohnungen ist im Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, welche Rechte sie gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern hat. Zunächst geht es hierbei um eine Pflicht zur Wahrung der Interessen der Eigentümergemeinschaft und mittelbar der Wohnungseigentümer. Der Hausverwalter hat die jährlichen Abrechnungen zu legen und dafür zu sorgen, dass eine Rücklage für anfallende Reparaturen vorhanden ist. Außerdem vertritt er die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen. Er kann ebenso Rechtsanwälte beauftragen, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesse einleiten muss. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn einer der Wohnungseigentümer mit seinen Beiträgen in Rückstand gerät. Um hierbei das gesetzliche Pfandrecht, welches zugunsten der Gemeinschaft vorgesehen ist, zu wahren, sind formale Aspekte zu berücksichtigen, die vom jeweiligen Rechtsanwalt gewahrt werden.

Bei Mietwohnungen ist es etwas anders. Bei diesem leitet sich das Recht der Hausverwaltung direkt vom Eigentümer ab und geht so weit, wie es der Eigentümer eingeräumt hat. Es handelt sich hierbei um ein Bevollmächtigungs- bzw. Auftragsverhältnis. Der Hausverwalter darf jedenfalls alle Aufgaben, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zu tun haben, sei es die Vorschreibung der Miete, die Abrechnung der Betriebskosten oder die Instandhaltung des Hauses, übernehmen.

Was darf ein Verwalter nicht?

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| Im Gegensatz zur Änderung der rechtlichen Stellung des Verwalters im Innenverhältnis, die vielfach begrüßt wurde, und über die wir in der vergangenen Ausgabe berichtet haben, wurde die rechtliche Stellung des Verwalters im Außenverhältnis kontrovers diskutiert. Einen Überblick, welche Befugnisse dem Verwalter im Außenverhältnis zustehen, gibt der folgende Beitrag. |

Nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG n. F. vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden: Eigentümergemeinschaft) gerichtlich und außergerichtlich. Eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer sieht das neue WEG nicht mehr vor.

Die Verwaltervertretungsmacht gilt nach § 9b Abs. 1 S. 3 WEG n. F. unbeschränkt und kann auch nicht durch Vereinbarung oder Beschluss beschränkt werden. Damit wird die Stellung des Verwalters gegenüber Dritten gestärkt und nähert sich der Position eines GmbH-Geschäftsführers an. Für den Verwalter gilt ‒ wie für den GmbH-Geschäftsführer ‒ das Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB, solange er davon nicht befreit ist. Der Verwalter kann trotz umfänglicher Vertretungsmacht die Eigentümergemeinschaft bei Rechtsgeschäften mit sich selbst nicht vertreten. Er kann also auch nicht als Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit sich einen Verwaltervertrag schließen.