Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung für 2020 vorliegen?

Inhaltsverzeichnis:

1. Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung für 2020 vorliegen?
2. Wann kommt in der Regel die Betriebskostenabrechnung?
3. Wie viel später darf eine Nebenkostenabrechnung kommen?
4. Wie lange darf mein Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung warten?
5. Was kann ich tun wenn ich keine Nebenkostenabrechnung bekomme?
6. Wie lange hat Vermieter Zeit Belege vorzulegen?
7. Was passiert wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?
8. Was passiert wenn man als Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?
9. Was passiert wenn die Betriebskostenabrechnung zu spät kommt?
10. Wie viel Nachzahlung ist normal?
11. Ist eine Betriebskostenabrechnung Pflicht?
12. Ist eine Nebenkostenabrechnung ohne Belege gültig?
13. Wie lange kann Vermieter Nachzahlung fordern?
14. Habe noch keine Nebenkostenabrechnung bekommen?
15. Sind 150 Euro Nebenkosten viel?

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung für 2020 vorliegen?

Die Fristen für Mieter beginnen mit dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Von diesem Zeitpunkt an hat auch dieser 12 Monate Zeit, die Rechnung selbst oder von einem Experten prüfen zu lassen. Lässt er diese Frist verstreichen, ist die Nebenkostenabrechnung gültig und der Mieter hat keine Möglichkeit mehr auf einen Widerspruch.

Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung, ist der Mieter zunächst verpflichtet, diese innerhalb von 30 Tagen zu leisten. Ein Widerspruch ist auch dann noch möglich, wenn die Nachzahlung bereits getätigt wurde, da der Mieter das Recht hat, die vollen zwölf Monate auszuschöpfen.

Auf diese Weise hat der Mieter innerhalb der Frist jederzeit die Möglichkeit, sich zu viel bezahltes Geld zurückzuholen.

Da Vermieter in der Regel einige Zeit zur Erstellung der Abrechnung benötigen, ergibt sich für die Mieter oft ein Zeitraum, in welchem sie die Abrechnung des Vermieters noch beanstanden können, wohingegen der Vermieter sie nicht mehr zulasten des Mieters korrigieren darf.

Stellt sich durch eine Prüfung durch MINEKO heraus, dass man als Mieter zu viel nachzahlen musste, ist dieser Zeitraum optimal für den Widerspruch geeignet. Der Vermieter ist dann nicht mehr dazu in der Lage, möglichen Fehler zu seinen Gunsten zu korrigieren. Er ist dann aber trotzdem verpflichtet, die Fehler zugunsten des Mieters nachzubessern.

Wann kommt in der Regel die Betriebskostenabrechnung?

Wann ist eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen?

Sieht der Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten vor, ist eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

Welchen Zeitraum umfasst eine Abrechnung?

Wie viel später darf eine Nebenkostenabrechnung kommen?

Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter den Zeitraum, für den die Nebenkosten abzurechnen sind. Der Abrechnungszeitraum beträgt maximal zwölf Monate. Meist bezieht sich der Zeitraum auf das Kalenderjahr. Es steht die Parteien aber frei, das Abrechnungsjahr individuell festzulegen. Wichtig ist nur, dass es nicht mehr als zwölf Monate umfasst (§ 556 Abs. III BGB).

Wurde statt der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag geregelt, entfällt die Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung, entsprechend auch die Abgabefrist.

Der Vermieter muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Entscheidend ist das Datum, an dem die Abrechnung dem Mieter zugeht. Das Datum des Poststempels oder das Datum auf dem Posteinlieferungsschein des Einschreibebriefs sind für die Frist belanglos.

Beispiel: Soll das Kalenderjahr 2021 abgerechnet werden, muss der Vermieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2022 erstellen und dem Mieter überreichen. Erfolgt der Zugang erst am 2. Januar 2023, ist die Frist versäumt. Oder: Ist als Beginn der Abrechnungsperiode der 1. Juli 2021 vereinbart, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung bis spätestens 30. Juni 2023 erstellt haben und dem Mieter überreichen.

Endet der Abrechnungszeitraum nicht auf den Tag genau an einem Monatsende, endet die zwölfmonatige Frist dennoch am Ende des letzten Monats der Abrechnungsfrist.

Hat der Vermieter die Nebenkosten abgerechnet, stellt die Nebenkostenabrechnung eine einer Rechnung vergleichbare Zahlungsaufforderung dar. Der Mieter kommt deshalb in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach dem Zugang der Abrechnung die vom Vermieter geforderte Nebenkostennachzahlung entrichtet.

Da der private Mieter Verbraucher ist, kommt er nur in Zahlungsverzug, wenn der Vermieter auf den Verzugseintritt nach 30 Tagen in der Abrechnung besonders hinweist (§ 286 Abs. 3 BGB). Fehlt der Hinweis, kommt der Mieter in Verzug, wenn der Vermieter ihn auffordert, die Nebenkostennachzahlung zu leisten und die Zahlung möglichst mit einer Frist verbindet.

Wie lange darf mein Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung warten?

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gelten bei der Begleichung bzw. Erstellung der Nebenkostenabrechnung Fristen, die es einzuhalten gilt. Aber welche Fristen gibt es ganz genau?

• Abrechnungsfrist: Der Vermieter hat bis zu zwölf Monate Zeit, um eine Nebenkostenabrechnung zu stellen.
• Zahlungsfrist: Mieter haben 30 Tagen nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Zeit, um die Nebenkosten zu bezahlen. Besteht auf Seiten eines Mieters ein begründeter, wenn auch unbestätigter Verdacht der Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung, so sollten Sie nur unter Vorbehalt zahlen. Teilen Sie dies Ihrem Vermieter am besten auf schriftlichem Wege mit Angabe des Grundes mit, da Sie sich so das Recht einer Rückforderung bewahren.
• Widerspruchsfrist: Nach Erhalt der Abrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit, um Widerspruch einzureichen. Versäumt der Mieter die im § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB festgeschriebene Frist, so kann er auch nachträglich keinerlei Einwände mehr geltend machen.

Gemäß § 556 BGB muss der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten zwölf Monate betragen. Normalerweise startet der Abrechnungszeitraum zu Beginn eines Kalenderjahres und endet am 31.12. desselben Jahres.

Aber wie sieht es bei einem unterjährigen Ein- oder Auszug aus? Bei einem Mieterwechsel sind Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung für die verkürzten Nutzungszeiträume zu erstellen.

Praxisbeispiel für eine unterjährige Abrechnungsperiode:

Was kann ich tun wenn ich keine Nebenkostenabrechnung bekomme?

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung, wenn es sich nicht um eine Inklusivmiete handelt. Die mit der Miete gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen sind nämlich zunächst eine Schätzung des in der Abrechnungsperiode anfallenden Verbrauchs des Mieters. Über die Schätzung muss dann, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte feststehen, eine Abrechnung erfolgen. Ein etwaiges Guthaben steht dem Mieter zu, kommt es zu einem Fehlbetrag, muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.

Nicht immer liegen alle Belege und Abrechnungen direkt am letzten Tag der Abrechnungsperiode vor. Weiterhin muss die Umlegung dann vom Vermieter entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen erfolgen, was je nach Einzelfall etwas Zeit erfordert. Deshalb hat der Gesetzgeber dem Vermieter für die Abrechnung eine Frist zugestanden.

Wie lange hat Vermieter Zeit Belege vorzulegen?

Intro

In diesem Ratgeber finden Sie:

• Wann muss der Vermieter die Belege vorlegen?
• Kann ich mir Kopien der Belege zusenden lassen?
• Wer darf die Belege einsehen?
• Welche Frist gilt bei der Forderung von Belegeinsicht?
• Noch ein Tipp: Mit der Forderung gleich Termin vorschlagen
• Darf ich Belege fotografieren?
• In welche Art von Belegen müssen Vermieter Einsicht gewähren?
• Muss ich als Mieter stets die Belege einer Nebenkostenabrechnung prüfen?

Ein Vermieter muss die Belege nicht automatisch mit der Nebenkostenabrechnung mitliefern, aber wenn er dazu aufgefordert wird, muss er der Mieterin oder dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren. § 259 BGB regelt die Rechenschaftspflicht und besagt, dass eine “geordnete Zusammenstellung” und eine Vorlage der Belege verlangt wird. Ein dicker Leitz-Ordner mit Papierchaos gilt also nicht. Doch auch wenn die Belege sauber sortiert sind, können sie für Laien oft schwer zu prüfen sein.

Es lohnt sich hier Rat zu holen und die Belege und Rechnung mit einem Anwalt zu besprechen. MieterEngel Mitglieder erhalten eine jährliche Prüfung der Nebenkostenabrechnung schon ab dem Basis-Preis von 79 Euro pro Jahr.

Was passiert wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Der Eigentümer und Vermieter einer Wohnung oder ein beauftragter Hausverwalter muss immer dann eine Jahresnebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat. Auch wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, muss der Vermieter den Energieverbrauch dennoch zu 50 % verbrauchsabhängig erfassen und abrechnen (Ausnahme u.a. Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt).

Zunächst stellt § 556 III 2 BGB klar, dass der Vermieter die Nebenkosten jährlich abzurechnen hat.

Was passiert wenn man als Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

Grundsätzlich ist das Fehlen der Jahresabrechnung über die Nebenkosten nur relevant, wenn in Ihrem Mietvertrag die Umlage der Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten durch sogenannte Nebenkostenvorauszahlungen nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB vereinbart wurde.

Das bedeutet, in Ihrem Mietvertrag ist eine Klausel zu finden, in der

Sie die Nebenkosten der Mietwohnung zu tragen haben und

Was passiert wenn die Betriebskostenabrechnung zu spät kommt?

Bei Vereinbarung einer monatlichen Vorauszahlung der Nebenkosten stehen Vermieter in der Pflicht, einmal jährlich eine Abrechnung der Nebenkosten zu erstellen und diese an die Mieter zu schicken. Um Forderungen geltend machen zu können, muss dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschehen. Wann eine Abrechnung als zu spät gilt und welche verschiedenen Fristen für die Nebenkostenabrechnung sowohl für Vermieter als auch für Mieter gelten, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 9. Mai 2023 | 8 Min. Lesezeit

Wie viel Nachzahlung ist normal?

Stand: 17.05.2022, 11:11 Uhr

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Ist eine Betriebskostenabrechnung Pflicht?

Die Aufstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung ist Vermieterpflicht, wenn Mieter im Mietvertrag zu monatlichen Vorauszahlungen von Nebenkosten verpflichtet sind. Der Paragraph 556 BGB regelt dabei die Fristen für Nebenkostenabrechnungen als auch die Arten von Nebenkosten.

Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zum Ende des 12. Monats nach Ende eines Abrechnungszeitraums beim Mieter schriftlich vorliegen. Der Abrechnungszeitraum selbst darf nicht länger als 12 Monate sein. In den meisten Fällen ist das ein Kalenderjahr, also vom 01.01. bis 31.12. Wird die Frist von 12 Monaten versäumt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf eventuelle Forderungen.

Wichtig: Erfolgt ein Einzug während des laufenden Kalenderjahres, dürfen auch nur Nebenkosten im Zeitraum ab Einzug berechnet werden!

Ist eine Nebenkostenabrechnung ohne Belege gültig?

Ein Sonderfall bei der Belegeinsicht ist die Mischnutzung eines Gebäudes (Wohn- und Gewerberäume). Die gewerbliche Nutzung führt unter Umständen dazu, dass sich einzelne Betriebskostenpositionen verteuern. Welche Betriebskosten dies sind, hängt von der Art der gewerblichen Nutzung ab. 

Besonders häufig liegt eine Verteuerung bei den Positionen Versicherungen und Grundsteuer vor. Die Verteuerung hat der Vermieter vorab herauszurechnen und den gewerblichen Mietern alleine in Rechnung zu stellen.

Führt er eine solche Vorerfassung bei einzelnen Positionen durch, muss er die Berechnung erläutern.  

Wie lange kann Vermieter Nachzahlung fordern?

• 7 Minuten Lesezeit

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Nebenkostenabrechnung: Die wichtigsten Fristen

Die gesetzliche Wertung des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB sieht vor, dass Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“ haben. Durch § 556 Abs. 1 S. 1 BGB wird Vermietern jedoch gestattet, gewisse Nebenkosten den Mietern aufzuerlegen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. 

Vermieter und Mieter vereinbaren für die Entrichtung der Betriebskosten in der Regel monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe (§ 556 Abs. 2 BGB). Über diese Vorauszahlungen ist sodann jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Denn Mieter müssen die umlagefähigen Betriebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe tragen. 

Habe noch keine Nebenkostenabrechnung bekommen?

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Die Abrechnung für die Heiz- und Nebenkosten trifft nicht rechtzeitig ein. Was kann ich tun?

Sind 150 Euro Nebenkosten viel?

Beim Thema Nebenkosten unterscheidet man Nebenkosten und Betriebskosten. Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu zählen Gebühren für Versicherung, Steuern, Kosten für Reparaturen, den Hausmeister, die Wartung der Heizung und vieles mehr. In §556 BGB ist geregelt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann, einen Teil dieser Kosten zu bezahlen.

Die Kosten, die sich der Vermieter vom Mieter zurückholen kann, nennt man umlagefähigen Nebenkosten, die sogenannten Betriebskosten. Auch, wenn die meisten von der Nebenkostenabrechnung sprechen, heißt die Abrechnung, die viele Mieter jährlich erhalten, korrekterweise deshalb Betriebskostenabrechnung.

Betriebskosten sind nur die Nebenkosten, die dem Vermieter regelmäßig anfallen. Jährliche Wartungsarbeiten zählen dementsprechend zu den Betriebskosten. Reparaturen sind dagegen Nebenkosten, die der Vermieter nicht umlegen kann. Welche Kosten der Vermieter im Einzelnen vom Mieter zurückverlangen kann, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt.

Der Vermieter kann sich nur dann Nebenkosten vom Mieter zurückholen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Im Mietvertrag muss genau festgelegt werden, welche Arten von Nebenkosten die Mieterin oder der Mieter zahlen muss. In der Regel steht im Mietvertrag auch, mit welchem Verteilerschlüssel der Vermieter die Kosten abrechnen wird. Vom Verteilerschlüssel hängt ab, welchen Anteil an den Gesamtkosten der Mieter zu tragen hat.

Der Vermieter hat vier Möglichkeiten die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien zu verteilen: Wohnfläche, Größe des Haushaltes, Verbrauch oder Anteil an den Gesamtwohneinheiten. Je nachdem, welche Variante der Vermieter wählt, ergibt sich ein anderer Umlageschlüssel.

Rechnet der Vermieter die Betriebskosten beispielsweise anhand der Wohneinheiten ab, ist der Verteilerschlüssel in einem Wohnhaus mit vier Wohnungen 0,25. Jede Mietpartei muss also ein Viertel der Gesamtkosten tragen. Gerechter ist die Abrechnung anhand des Verbrauchs. Dabei können auch verschiedene Umlageschlüssel miteinander kombiniert werden. Ist im Vertrag nichts festgelegt, wird anhand der Wohnfläche abgerechnet.

Und damit sind auch Teil der Nachzahlungsforderungen Obwohl diese keine regelmäßige, monatlich wiederkehrende Zahlungsleistung ist, ist sie Teil der Miete (Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14). Die Nachzahlungen entstehen unmittelbar aus dem Verbrauch des Mieters, wofür er oder sie aufkommen muss. Begleicht man als Mieterin oder Mieter diese durch die Nachzahlung nicht, entgeht man seiner im Mietvertrag festgelegten Pflicht.

Um Nebenkosten von den Mietern zurückzuerhalten, verlangen die meisten Vermieter entweder monatliche Pauschalzahlungen oder monatliche Vorauszahlungen vom Mieter. Zahlt der Mieter jeden Monat einen pauschalen Betrag, muss er keine Nachzahlungen leisten, auch wenn sich für den Vermieter höhere Kosten ergeben. Er bekommt jedoch auch keine Rückzahlung, wenn die Kosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung niedriger ausfallen.

Sind monatliche Vorauszahlungen vereinbart, überweist der Mieter seine Abschlagszahlungen zusammen mit der Miete. Die Vorauszahlungen muss der Vermieter bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung berücksichtigen und entsprechend verrechnen. Hat der Mieter mehr vorausgezahlt, erhält er sein Guthaben ausgezahlt. Hat er zu wenig bezahlt, wird eine Nachzahlung fällig.

Nicht immer werden die zu erwartenden Gesamtkosten vom Vermieter realistisch eingeschätzt. Kommt es dadurch zu einer hohen Nachforderung, kann der Vermieter für das Folgejahr die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen. Die Erhöhung muss sich jedoch im angemessenen Rahmen bewegen und an der aktuellen Abrechnung orientieren.