Wie gebe ich die Mieteinnahmen bei der Steuererklärung ein?

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie gebe ich die Mieteinnahmen bei der Steuererklärung ein?
2. Was muss ich als Vermieter in der Steuererklärung angeben?
3. Was gehört alles in Anlage V?
4. Wann muss ich Anlage V ausfüllen?
5. Sind private Mieteinnahmen steuerpflichtig?
6. Welche Kosten kann man als Vermieter steuerlich absetzen?
7. Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
8. Welche Kosten kann man als Vermieter absetzen?
9. Welche Kosten vor Vermietung absetzen?
10. Was kann ich von Mieteinnahmen absetzen?
11. Woher weiß das Finanzamt von Mieteinnahmen?
12. Wie berechnet man Einkommen aus Vermietung und Verpachtung?
13. Wie viel zahlt man Steuern für Mieteinnahmen?
14. Wie hoch ist der Freibetrag bei Mieteinnahmen?
15. Kann man Miete und Nebenkosten steuerlich absetzen?

Wie gebe ich die Mieteinnahmen bei der Steuererklärung ein?

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) Einkünfte aus

• der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht). Darunter fällt also auch die Vermietung oder Untervermietung von einem Haus oder einer Wohnung, eines Zimmers, einer Ferienwohnung etc.
• der Vermietung oder Verpachtung von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. technische Anlagen, Werkzeuge, Maschinen, Fahrzeuge)
• der zeitlich begrenzten Überlassung von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
• dem Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen

Anders ist es bei Kautionen, die Dein Mieter als Sicherheit hinterlegt: Sie zählen nicht zu den Mieteinkünften - solange Du nicht darauf zugreifst.

Mieteinnahmen gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sieben Einkunftsarten in Deutschland, die der Einkommensteuer unterliegen. So wie auf Arbeitslohn oder Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit werden also auch Steuern auf Mieteinnahmen fällig. Mieteinnahmen trägst Du in Deiner Steuererklärung in die Anlage V ein.

Mieteinnahmen zählen zu den Überschusseinkünften, nicht zu den Gewinneinkünften. Sie ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben - die Werbungskosten. Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder der Pacht, sondern auch aus den Nebenkosten, die Dein Mieter zahlt. Da Du diese Nebenkosten aber nicht behältst, kannst Du sie in der Steuererklärung als Ausgaben (Werbungskosten) angeben.

Die Miethöhe für eine vermietete Immobilie spielt für die steuerliche Behandlung Deiner Werbungskosten eine wichtige Rolle: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als teilentgeltlich und Werbungskosten können nur teilweise abgezogen werden. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, liegt zweifellos eine Einkünfteerzielungsabsicht vor und Du kannst Deine Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Bei einer Miethöhe zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete muss erst geprüft werden, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Das nennt sich “Totalüberschussprognose”.

Was muss ich als Vermieter in der Steuererklärung angeben?

Was kann Heike alles als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter/innen alles absetzen können:

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein/e Vermieter/in 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange, bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen.

Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Artikel Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen.

Ob Großgrundbesitzer/in oder Laubenliebhaber/in – wer Immobilien besitzt, muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer von der Gemeinde. Das heißt: Die Höhe der Grundsteuer legt die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Heike kann ebenso wie alle anderen Vermieter/innen die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

Der Hausbau in den 1980er Jahren hat Heike viel Geld gekostet. Geld, das sie sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermieter/innen: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter/innen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

Was gehört alles in Anlage V?

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Wann muss ich Anlage V ausfüllen?

• Sie haben eine Immobilie (z. B. Wohnung, Stellplatz, Zimmer, Garage etc.) vermietet.
• Sie bauen ein Haus oder Wohnung und planen zu vermieten.
• Sie besitzen eine Immobilie (z. B. Wohnung, Stellplatz, Zimmer, Garage etc.), planen zu vermieten und haben keinen Mieter gefunden.

Zusammengefasst müssen Sie immer dann die Anlage V ausfüllen, wenn Sie eine Immobilie vermieten oder planen zu vermieten. Pro Immobilie wird jeweils eine Anlage V ausgefüllt und nicht pro Wohneinheit,

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Sind private Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) Einkünfte aus

• der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht). Darunter fällt also auch die Vermietung oder Untervermietung von einem Haus oder einer Wohnung, eines Zimmers, einer Ferienwohnung etc.
• der Vermietung oder Verpachtung von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. technische Anlagen, Werkzeuge, Maschinen, Fahrzeuge)
• der zeitlich begrenzten Überlassung von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
• dem Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen

Anders ist es bei Kautionen, die Dein Mieter als Sicherheit hinterlegt: Sie zählen nicht zu den Mieteinkünften - solange Du nicht darauf zugreifst.

Mieteinnahmen gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sieben Einkunftsarten in Deutschland, die der Einkommensteuer unterliegen. So wie auf Arbeitslohn oder Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit werden also auch Steuern auf Mieteinnahmen fällig. Mieteinnahmen trägst Du in Deiner Steuererklärung in die Anlage V ein.

Mieteinnahmen zählen zu den Überschusseinkünften, nicht zu den Gewinneinkünften. Sie ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben - die Werbungskosten. Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder der Pacht, sondern auch aus den Nebenkosten, die Dein Mieter zahlt. Da Du diese Nebenkosten aber nicht behältst, kannst Du sie in der Steuererklärung als Ausgaben (Werbungskosten) angeben.

Die Miethöhe für eine vermietete Immobilie spielt für die steuerliche Behandlung Deiner Werbungskosten eine wichtige Rolle: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als teilentgeltlich und Werbungskosten können nur teilweise abgezogen werden. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, liegt zweifellos eine Einkünfteerzielungsabsicht vor und Du kannst Deine Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Bei einer Miethöhe zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete muss erst geprüft werden, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Das nennt sich “Totalüberschussprognose”.

Welche Kosten kann man als Vermieter steuerlich absetzen?

Aktualisiert am 16. Mai 2023 567.060 mal angesehen93% fanden diesen Ratgeber hilfreich

Das Wichtigste in Kürze

Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Was kann Heike alles als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter/innen alles absetzen können:

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein/e Vermieter/in 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange, bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen.

Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Artikel Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen.

Ob Großgrundbesitzer/in oder Laubenliebhaber/in – wer Immobilien besitzt, muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer von der Gemeinde. Das heißt: Die Höhe der Grundsteuer legt die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Heike kann ebenso wie alle anderen Vermieter/innen die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

Der Hausbau in den 1980er Jahren hat Heike viel Geld gekostet. Geld, das sie sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermieter/innen: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter/innen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

Welche Kosten kann man als Vermieter absetzen?

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen Mieteinnahmen unter die Einkommenssteuer. Diese ist individuell unterschiedlich und hängt von der persönlichen Steuerklasse ab. Für Vermieter ist die Anlage V (die Anlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der Steuererklärung entscheidend. Dort müssen nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch alle Werbungskosten eingetragen werden, die von der Steuer abgesetzt werden sollen.

Per Definition sind Werbungskosten “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen” (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). In diesem Fall sind die Einnahmen durch deine Immobilie gemeint. Im Grunde lassen sich fast alle Werbungskosten, die bei der Verwaltung deiner Immobilie angefallen sind, von der Steuer absetzen. So sind z. B. Betriebskosten, die mit der Warmmiete als Einnahmen eingegangen sind, steuerlich absetzbar. Viele Vermieter wissen jedoch nicht, dass sie auch zahlreiche andere Werbungskosten wie Maklergebühren oder Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände steuerlich absetzen dürfen.

Entstandene Kosten sind selbst dann steuerlich absetzbar, wenn der Vermieter aktuell Leerstand hat. Beispielsweise können in diesem Fall laufende Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Zinsen weiterhin von der Steuer abgesetzt werden, auch wenn keine Mieteinnahmen generiert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter sich aktiv bemüht, einen Mieter zu finden, und dass das auch nachgewiesen werden kann (beispielsweise mit Inseraten).

Welche Kosten vor Vermietung absetzen?

Was kann Heike alles als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter/innen alles absetzen können:

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein/e Vermieter/in 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange, bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen.

Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Artikel Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen.

Ob Großgrundbesitzer/in oder Laubenliebhaber/in – wer Immobilien besitzt, muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer von der Gemeinde. Das heißt: Die Höhe der Grundsteuer legt die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Heike kann ebenso wie alle anderen Vermieter/innen die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

Der Hausbau in den 1980er Jahren hat Heike viel Geld gekostet. Geld, das sie sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermieter/innen: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter/innen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

Was kann ich von Mieteinnahmen absetzen?

Ob sich eine Immobilie als Geld­anlage auszahlt, wissen Vermiete­rinnen und Vermieter erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. Nied­rige Zinsen und steigende Immobilien­preise haben zuletzt viele auf die Idee gebracht, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten. Ob sich die Geld­anlage lohnt, lässt sich vorher schwer abschätzen. Plan­bar sind hingegen Steuererspar­nisse. Denn alle Kosten rund um Haus oder Wohnung senken die Steuer.

Alles zur Steuererklärung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nicht alles. Im Spezial Steuern von Finanztest finden Sie alle Details und Spartipps zur Steuererklärung, die Sie kennen sollten.

Woher weiß das Finanzamt von Mieteinnahmen?

‌Gewinne aus vermieteten Immobilien sind steuerpflichtig – das regelt das Einkommensteuergesetz EstG, § 21. Sie werden offiziell als Gewinne aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Mieteinnahmen unterliegen keinem spezifischen Steuersatz, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Vielmehr gilt der persönliche Steuersatz, den man auch auf andere Einkünfte zahlt. Das heißt: Es werden nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle Einkünfte eines Jahres für den Steuersatz herangezogen. Dazu gehören beispielsweise:‌

‌Gewinne aus vermieteten Immobilien sind steuerpflichtig – das regelt das Einkommensteuergesetz EstG, § 21. Sie werden offiziell als Gewinne aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Mieteinnahmen unterliegen keinem spezifischen Steuersatz, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Vielmehr gilt der persönliche Steuersatz, den man auch auf andere Einkünfte zahlt. Das heißt: Es werden nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle Einkünfte eines Jahres für den Steuersatz herangezogen. Dazu gehören beispielsweise:‌

Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit  

‌Die verschiedenen Steuersätze unterscheiden sich je nach Jahreseinkommen. Der niedrigste Steuersatz beträgt zurzeit 14 % und wird auch als Eingangssteuersatz bezeichnet. Wenn das Einkommen steigt, erhöht sich der Steuersatz progressiv. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 %. Der persönliche Steuersatz hängt demnach vom Jahreseinkommen ab. Wann die Steuer gezahlt wird, regelt das Zufluss Prinzip. Das besagt, dass Einkünfte im selben Jahr versteuert werden müssen, in dem sie erwirtschaftet wurden.‌

Wie berechnet man Einkommen aus Vermietung und Verpachtung?

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Definition der Begriffe Vermietung und Verpachtung
• Einkunftskategorien der Vermietung und Verpachtung
• Unbewegliches Vermögen
• Sachinbegriffe
• Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten
• Veräußerung von Miet- und Pachtzinsen
•  Fallbeispiel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
• Werbungskosten
• Grundlagen der Werbungskosten 
• Erhaltungsaufwand
• Herstellungs- und Anschaffungskosten
• Finanzierungskosten
• Nachträgliche Werbungskosten
• Teilentgletliche Nutzungsüberlassung
• Videoreihe zur vergünstigten Wohnraumüberlassung
• Überprüfung der Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen
• Grundlagen der Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden
• Gebäudeabgrenzung
• Anschaffungs- und Herstellungskosten
•  
• Übersicht zur AfA 
• Nutzungsdauer
• Nutzungsänderung
• Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden im Detail
• Anfang und Ende der Absetzung für Abnutzung (AfA)
• AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
• AfA nach § 7 Abs. 5 EStG
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
• Liebhaberei
• Definition der Liebhaberei
• Ferienwohnungen in der Abgrenzung zwischen der Liebhaberei und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind immer wieder Gegenstand bei Prüfungsaufgaben aus dem Bereich des Ertragssteuerwesens. Die besondere Schwierigkeit bei der Einkunftsart liegt in der Abgrenzung der Werbungskosten in Bezug auf sofortige Abzugsfähigkeit oder Verteilung über die Nutzungsdauer durch die Absetzung für Abnutzung.

Das folgende Video gibt eine Übersicht zu den Grundlagen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Unter anderem wird auf die Definition, das Subsidiaritätsprinzip und auf die Arten von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingegangen.

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Für die Begriffe der Vermietung und Verpachtung orientiert sich das Steuerrecht grundsätzlich am Zivilrecht. Gemäß § 535 BGB versteht man unter Vermietung die Überlassung einer Sache für die Mietzeit. Bei der Verpachtung nach § 583 BGB kommt noch hinzu, dass der Pächter auch das Recht an der Fruchtziehung aus der Sache hat.

In diesem Online-Kurs zum Thema "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" wird dir in anschaulichen Lernvideos, leicht verständlichen Lerntexten, interaktiven Übungsaufgaben und druckbaren Abbildungen das umfassende Wissen vermittelt.

Die folgenden beiden Videos erklären Ihnen die Einkunftskategorien der Vermietung und Verpachtung.

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Falls das Video nach kurzer Zeit nicht angezeigt wird:

Unter § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG fallen die Einkünfte aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Teilen von Gebäuden, Schiffen und grundstückgleichen Rechten (wie Substanzausbeutungsrechte oder Erbbaurechte). Die Einnahmen umfassen dabei nicht nur die vertraglich vereinbarte Miete, sondern auch andere Vorteile, wie Umlagen, Verzugszinsen und die Umsatzsteuer im Falle der Optierung.

Hierunter versteht man mehrere bewegliche Sachen, die technisch und funktionelle nach ihrem Zweck so aufeinander abgestimmt sind, dass sie wirtschaftlich eine Einheit bilden. Aufgrund der Subsidiarität der Einkunftsart darf der Sachinbegriff nicht mehr zum Betriebsvermögen des Vermieters oder Verpächters gehören, da ansonsten Einkünfte aus der jeweiligen Einkunftsart Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder Land- und Forstwirtschafts vorlägen. 

§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG erfasst die Nutzungsüberlassung aus einer Zufallserfindung, die Überlassung von erworbenen Erfindungen, Lizenzen und Urheberrechten im Privatvermögen an Dritte für einen begrenzten Zeitraum, ebenso die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten durch die Erben eines Freiberuflers, wenn das Recht wegen Entnahme aufgrund der Betriebsaufgabe zum Privatvermögen gehört. Der Wortlaut "insbesondere bewegliches Betriebsvermögen" bezieht sich vielmehr auf die Nutzung beim Mieter.

Wie viel zahlt man Steuern für Mieteinnahmen?

Ja, denn Mieteinnahmen zählen nach §21 des Ein­kommen­steuer­gesetzes (EStG) als zu ver­steuern­des Ein­kommen des Ver­mie­ters. Daher richtet sich die Höhe des Steuer­satzes auch nach dessen indi­vidu­ellen Ein­kommens­steuer­satz. Dabei ist es egal, ob Sie ein Haus, eine Ferien­wohnung oder eine Garage vermieten – auf die Ein­nahmen zahlen Sie Steuern. Aller­dings müssen Sie nicht die kompletten Miet­ein­künfte ver­steuern, da in die Ein­kommens­steuer­er­klärung auch Aus­gaben rund um die ver­mie­tete Immo­bilie fließen. Diese können die Ein­nahmen mindern.

Wie hoch die Steuern auf Mieteinnahmen sind, richtet sich nach Ihrem Ein­kommens­steuer­satz. Über­steigen Ihre gesamten Ein­nahmen 10.908 €, beginnt die Be­steue­rung mit 14 % (Ein­gangs­steuer­satz). Bei bestimmten Grenz­werten im Ein­kommen steigt der Steuer­satz an bis auf 42 % ab einem Ein­kommen von 58.597 €. Liegt Ihr Ein­kommen über 277.826 €, zahlen Sie den Reichen­steuer­satz von 45 %, auch auf Ihre Miet­einnahmen.

Wie hoch ist der Freibetrag bei Mieteinnahmen?

Jeder Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Mieteinnahmen zu versteuern. Wie hoch die anfallenden Steuern sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Einer davon ist der persönliche Steuersatz. Entscheidend ist auch, ob und welche Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt eine ganze Reihe von Kosten, die Sie als Vermieter von den eingehenden Mieteinnahmen abziehen dürfen. Sie senken die Steuerlast und können sogar zu negativen Einkünften führen. Diese Verluste wiederum lassen sich mit anderen Einkommensarten verrechnen.

Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie können Vermieter so Steuern sparen.

Durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielte Einnahmen gelten gemäß § 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes (EStG) als Einkünfte. Als solche unterliegen sie der Einkommenssteuerpflicht – und müssen daher im Rahmen der Steuererklärung angegeben werden.

Mit welchem Objekt die Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Es kann sich um die Vermietung einer Eigentumswohnung, einer Ferienunterkunft oder eines Hauses handeln. Denkbar ist aber auch die Untervermietung von Räumlichkeiten in einer selbst genutzten Immobilie oder die Verpachtung eines unbebauten Grundstücks.

Zu den Einkünften von Vermietern zählen neben den Zahlungen des Mieters auch die mit der Vermietung verbundenen umlagefähigen Nebenkosten. Es ist also immer von der jeweiligen Warmmiete auszugehen. Von dieser können Abschreibungen, laufende Kosten und Zinszahlungen abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn stellt die zu versteuernden Mieteinnahmen dar.

Kann man Miete und Nebenkosten steuerlich absetzen?

Du kennst bestimmt den Begriff der haushaltsnahen Aufwendungen. Diese Aufwendungen sind steuerlich laut dem Paragrafen 35a des Einkommensteuergesetzes begünstigt. Allgemein können haushaltsnahe Aufwendungen weiter in haushaltsnahe Dienstleistungen, haushaltnahe Beschäftigungsverhältnisse und Handwerkerkosten unterteilt werden. Das klingt erst mal etwas kompliziert, aber du kannst dir merken, dass es sich hierbei um Arbeiten handelt, die von Dienstleister*innen und Handwerker*innen in deiner Wohnung und rund um den Garten oder dem Haus geleistet werden. Irrelevant ist, ob du als Mieter*in oder dein*e Vermieter*in diesen Auftrag erteilt hat.

Deine Nebenkostenabrechnung enthält absetzbare Kosten. Hierbei kannst du sowohl Arbeitskosten, also auch Ausgaben für Verbrauchsmittel, Maschinen und Fahrtkosten absetzen. Du kannst allerdings keine Materialkosten steuerlich geltend machen.