Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Grundstücks an?

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Grundstücks an?
2. Kann ich ein geerbtes Grundstück steuerfrei verkaufen?
3. Wann muss ein Grundstücksverkauf versteuert werden?
4. Ist eine Erbengemeinschaft steuerpflichtig?
5. Wann darf ich ein Grundstück steuerfrei verkaufen?
6. Wer muss die Grundsteuer bezahlen bei Verkauf?
7. Wie erfährt das Finanzamt von einem Grundstücksverkauf?
8. Ist ein Grundstücksverkauf steuerfrei?
9. Wie hoch ist der Freibetrag bei einer Erbengemeinschaft?
10. Wer muss die Grundsteuererklärung bei einer Erbengemeinschaft abgeben?
11. Welche Kosten fallen an wenn ich ein Grundstück verkaufe?
12. Wer zahlt die Grundsteuer in einer Erbengemeinschaft?
13. Wer muss bei mehreren Eigentümern die Grundsteuererklärung abgeben?
14. Ist Grundstücksverkauf steuerfrei?
15. Wer zahlt die Grundsteuer bei Grundstücksverkauf?

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Grundstücks an?

Wenn Sie eine Immobilie erben, stellt sich die Frage, was mit dem Haus oder Grundstück geschehen soll. Nur in wenigen Fällen ziehen Erbinnen und Erben direkt ein. Schließen Sie die Eigennutzung aus, haben Sie im Wesentlichen zwei Optionen:

• Sie können die Immobilie vermieten, was langfristig mit einem hohen Aufwand verbunden ist.
• Die meist bessere Option ist der Verkauf der geerbten Immobilie zu einem möglichst guten Preis.

Das passiert bei einer Erbengemeinschaft

Entscheiden Sie sich dafür, das geerbte Haus zu verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls folgende Steuern an das Finanzamt zahlen:

• Erbschaftssteuer
• Spekulationssteuer

Die Erbschaftssteuer kann ab einem bestimmten Wert auch bei Immobilien anfallen, allerdings besteht hier ein jeweils individueller Freibetrag. In Deutschland regelt die Erbschaftssteuer das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz.

Kann ich ein geerbtes Grundstück steuerfrei verkaufen?

Es ist der Wunsch eines jeden Erben, nicht nur steuerfrei den Nachlass zu übernehmen, sondern das Geerbte auch steuerfrei verkaufen zu können. Je nach Wirtschaftsgut ist das auch problemlos möglich: So müssen zum Beispiel geerbte Fernseher beim Verkauf nicht besteuert werden. Bei Immobilien ist die Sachlage hingegen schon deutlich komplizierter.

Grunderwerbssteuer beim Grundstücksverkauf

Wann muss ein Grundstücksverkauf versteuert werden?

Beim Verkauf eines Grundstücks aus dem Privatvermögen greift die sogenannte Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn man Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder verkauft. Dabei gelten die Daten des Kaufs- und Verkaufsvertrages. Die Höhe der Spekulationssteuer bestimmen der Verkaufsgewinn, aber auch das Einkommen des Käufers sowie dessen individueller Einkommensteuersatz.

Ist eine Erbengemeinschaft steuerpflichtig?

Zahlt die Erbengemeinschaft auch gemeinschaftlich die Steuer?

Nein. Jeder Erbe aus der Erbengemeinschaft muss die anfallende Erbschaftssteuer alleine zahlen.

Wie teuer ist die Erbschaftssteuer?

Wann darf ich ein Grundstück steuerfrei verkaufen?

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, gibt es einige wichtige Schritte zu beachten.

• Zunächst muss die Art des Landes bestimmt werden, da es unterschiedliche Arten von Grundstücken gibt, wie Bauerwartungsland, nicht-erschlossenes Land, erschlossenes Land oder bereits bebaute Grundstücke. 
• Im nächsten Schritt ist es wichtig, den Wert des Grundstücks zu ermitteln, um den angemessenen Kaufpreis festzulegen. Hierbei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie die Art des Landes, die Region, die Lage, die Größe sowie die Bodenrichtwerte des Grundstücks. 
• Zudem werden für den Grundstücksverkauf zahlreiche Unterlagen benötigt, wie zum Beispiel der Lageplan oder der Grundbuchauszug.

Schnell & einfach mit Makler verkaufen?

Bevor ein Grundstück verkauft werden kann, muss klar sein, um welche Art es sich überhaupt handelt. Nur so kann der Verkauf richtig geplant und der Verkaufspreis mittels einer Grundstücksbewertung ermittelt werden. Schließlich hängt der Marktwert eines Grundstücks maßgeblich von den Nutzungsmöglichkeiten ab.

Grundsätzlich gilt: Eigentümer, die ein Baugrundstück verkaufen, können mit einem weitaus höheren Preis als auch einer ganz anderen Zielgruppe der Interessenten rechnen als Eigentümer, die Acker- oder Bauerwartungsland verkaufen.

Insgesamt lassen sich diese vier wichtigsten Grundstücks-Kategorien benennen:

Die größte Herausforderung für denjenigen, der sein Grundstück verkaufen will, ist meist die Bestimmung des Verkaufspreises. Dieser sollte auf keinen Fall zu vorschnell getroffen werden. Schließlich handelt es sich beim Verkauf eines Grundstücks um ein Geschäft mit großer Tragweite. Wird der Preis zu niedrig angegeben, macht der Verkäufer ein Minusgeschäft. Setzt er ihn allerdings zu hoch, kann es den Verkauf des Grundstücks erschweren. 

Dafür bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis. Die veröffentlichten Richtwerte werden von den Städten und Gemeinden auf Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt. Um den konkreten Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, gibt es folgendes Verfahren:

• Vergleichsverfahren: Bei dem Vergleichswertverfahren wird das Grundstück mit ähnlichen verglichen. Dieses Verfahren findet in der Regel bei privat genutzten Wohngrundstücken Anwendung. Aber gerade in Großstädten und Ballungsgebieten ist dies nicht so einfach, da kaum vergleichbare verkaufte Grundstücke und Grundstückspreise vorhanden sind.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen bei Verkauf?

Die Grundsteuer muss grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie bezahlen. Die Grundsteuer wird den Betriebskosten eines Grundstücks zugeordnet und zusammen mit den anderen abzugsfähigen Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Immobilie erzielt werden.

Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, darf die Grundsteuer-Vorauszahlung auch über die Nebenkosten auf den Mieter bzw. Pächter abgewälzt werden.

Wie erfährt das Finanzamt von einem Grundstücksverkauf?

Ein Grundstück soll verkauft werden. Welche Steuern können anfallen? Grundsätzlich ist jede Art von Einkommen steuerpflichtig. Dies gilt auch für Gewinne aus einem Grundstücksverkauf, wenn diese innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf der Immobilie erzielt werden.

Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein! Diese für Verkäufer von Immobilien an sich durchaus erfreuliche Entwicklung hat aber auch eine steuerliche Seite: Wenn ein Haus verkauft wird, muss der Notar den Verkauf an das Finanzamt melden. So erfährt der Fiskus von dem Geschäft und hält die Hand auf.

Die Besteuerung erfolgt nicht über den regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser beträgt 30%. Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.

Ist ein Grundstücksverkauf steuerfrei?

Ein Haus oder eine Wohnung steuerfrei zu verkaufen, ist nur bei privat genutztem Wohneigentum möglich. Doch auch bei vermieteten Immobilien sowie beim gewerblichen Verkauf können Sie die Steuerlast wesentlich reduzieren. Erfahren Sie in unserem Beitrag, worauf Sie beim privaten und gewerblichen Verkauf von Immobilien achten sollten, um möglichst wenig Steuern zu zahlen.

Die Themen im Überblick

• Wann ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung steuerfrei?
• Was ist die Steuerfrist?
• Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
• Steuerfreier Verkauf selbst genutzten Wohneigentums
• Gewerblicher Verkauf von Immobilien
• Steuerliche Behandlung von Erbschaft und Schenkung
• Besonderheiten beim Grundstücksverkauf
• Was bei Verlusten passiert
• Hausverkauf mit oder ohne Makler?
• Verkauf von Häusern aus Betriebsvermögen
• Lohnt sich der Hausverkauf trotz Steuern?
• Wie viel Steuern muss ich beim Verkauf eines Hauses zahlen?
• FAQ: Häufig gestellte Fragen

Beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf sowie bei der Veräußerung von Grundstücken können Steuern anfallen. Laut Gesetzgeber gilt eine sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutet, dass Sie eine Spekulationssteuer auf den Gewinn des Immobilienverkaufs zahlen müssen. Befindet sich das Objekt seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz, entfällt die Zahlung von Steuern. Gehört Ihnen das Haus oder die Wohnung seit weniger als zehn Jahren, muss es seit dem Erwerb beziehungsweise der Errichtung von Ihnen selbst oder Ihren Kindern bewohnt worden sein, damit Sie den Gewinn nicht versteuern müssen.

Haben Sie Ihr Haus oder die Wohnung in der Vergangenheit vermietet, ist eine Mindestbesitzdauer von zehn Jahren erforderlich, damit die Spekulationssteuer auf den Gewinn entfällt. Ist dies nicht der Fall, muss der Eigentümer die Immobilie mindestens im laufenden sowie den beiden dem Verkauf vorangegangenen Jahren bewohnen.

Die Steuerfrist bezeichnet den Besitz von zehn Jahren vor dem Veräußerungsgeschäft einer Immobilie, damit keine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt. Nach § 23 EStG ist das Datum der Beurkundung von Kaufverträgen entscheidend. Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt diese Steuerfrist.

Die Regelung gilt auch für selbst bewohnte Zweitwohnungen, Ferienimmobilien und angebrochene Kalenderjahre. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2012 ein Haus gekauft und ist dieses seit Dezember 2014 in Eigennutzung, ist der Verkauf ab Januar 2016 steuerfrei. Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb der Familie an Ihren Ehepartner oder die Kinder, entfällt zudem die Grunderwerbsteuer.

Wie hoch ist der Freibetrag bei einer Erbengemeinschaft?

Erbschaftssteuern fallen an, wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam eine Erbschaft, wie zum Beispiel ein Haus geerbt haben, einen Immobilienverkauf tätigen wollen und wenn der Verkaufserlös, der auf jeden Miterben anteilmäßig entfällt, den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Miterben übersteigt. Zu beachten gilt, dass alle Ehepartner im Erbschaftssteuerrecht einen Freibetrag von 500.000 € haben. Kinder profitieren von 400.000 € Freibetrag. Die Höhe des Freibetrags der Erbschaftssteuer richtet sich je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Ungeachtet davon zahlt ein Ehepartner als Miterbe ohnehin keine Erbschaftssteuer, wenn er die vom Erblasser selbst genutzte Immobilie nach dem Erbfall übernimmt und selbst für mindestens zehn Jahre bewohnt. Gleiches gilt für ein Kind, wobei die Wohnfläche aber auf 200 m² beschränkt ist.

Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Nutzung unmittelbar nach dem Erbfall erfolgt und die Erben sich möglichst schnell einig werden. Gelingt die Auseinandersetzung nicht, kann der Miterbe sich die Steuerbefreiung für die selbst genutzte Wohnimmobilie dennoch sichern, indem er zeitnah seinen Wohnsitz in das Haus des Erblassers verlegt und dort seinen Lebensmittelpunkt begründet. Der Bundesfinanzhof betrachtet den Einzug innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall noch als angemessen (BFH II R 39/13).

Wer muss die Grundsteuererklärung bei einer Erbengemeinschaft abgeben?

 

Erbengemeinschaften sind sog. „Gesamthandsgemeinschaften“. Das bedeutet, mehrere Personen sind in diesem Fall gemeinsam ­Eigentümer von geerbtem Grundbesitz. Für die abzugebende Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) müssen alle Erben gemeinsam eine Feststellungserklärung pro Aktenzeichen (unbebautes oder bebautes Grundstück oder land- und forstwirtschaftliche Fläche und Betrieb) abgeben. Ein Aktenzeichen kann dabei mehrere Grundstücke umfassen.

Welche Kosten fallen an wenn ich ein Grundstück verkaufe?

Erbschaften, veränderte Lebenssituationen oder einfach ideale Marktbedingungen: Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer ihr Grundstück verkaufen. Welche Vorgehensweise sich beim Verkauf eines Grundstücks anbietet, welche Unterlagen Sie benötigen oder wie Sie den Wert Ihres Grundstücks festlegen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis:

Was sollte ich vor dem Verkauf meines Grundstücks erledigen?

Der Verkauf eines Grundstücks ist genau wie ein Haus- oder Wohnungsverkauf gut vorzubereiten. Zuerst sollten Sie als Grundstücksverkäufer einen Blick in den Grundbuchauszugwerfen. Denn dieser informiert Sie über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Stehen weitere Eigentümer im Grundbuch, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis veräußern.

Außerdem liefert Ihnen der Grundbuchauszug auch Informationen zu den Eigenschaften Ihres Grundstücks (z.B. Lage und Größe) oder dessen etwaigen Belastungen und Beschränkungen etwa durch Wegerechte. Diese Informationen brauchen Sie auch, um den Wert Ihres Grundstücks zu berechnen oder berechnen zu lassen.

Um ein Grundstück zu verkaufen, sollten Eigentümer dessen Markt- beziehungsweise Verkehrswert kennen. Er informiert darüber, welcher Preis sich aktuell für ein Grundstück bei dessen Verkauf erzielen lässt und ist damit wesentlich, um den Angebotspreis festzulegen.

Um ein Grundstück zu bewerten, spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle:

• Lage

• Zuschnitt

• Größe

• Erschließung

• Bodenbeschaffenheit

• Stand des Grundbuchs

• etwaige Altlasten

• Rechte Dritter

• Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit

Wer zahlt die Grundsteuer in einer Erbengemeinschaft?

Die Grundsteuer wird auf alle Arten von Grund- und Immobiliensitz erhoben. Sie zählt zu den sogenannten Realsteuern oder Objektsteuern. Im Gegensatz zu den Personensteuern entfällt die Grundsteuer auf Objekte und richtet sich nicht nach den persönlichen Verhältnissen eines Steuerschuldners.

Zur Zahlung der Grundsteuer ist diejenige Person verpflichtet, der die Wohnung, die Immobilie oder das Grundstück gehört. Genauer gesagt: Schuldner ist, wem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwertes zugerechnet ist. Das Finanzamt bestimmt, wem das Grundstück gehört und somit auch, wer grundsteuerpflichtig ist. Entscheidend für die Ermittlung des Eigentümers ist das Verhältnis zu Beginn des Kalenderjahres — also zum 1. Januar; zu diesem Zeitpunkt findet nämlich die sogenannte Hauptfeststellung statt.

Das bedeutet: Die Grundsteuer muss jene Person zahlen, der das Grundstück am 1. Januar des jeweiligen Jahres gehört. Wird eine Immobilie also beispielsweise im Sommer verkauft, muss der alte Eigentümer für das laufende Jahr weiterhin die Grundsteuer zahlen. Erst zu Beginn des nächsten Kalenderjahres — am 1. Januar — wird der neue Eigentümer für die Grundsteuer herangezogen.

Wer muss bei mehreren Eigentümern die Grundsteuererklärung abgeben?

Grundsätzlich ist jeder Ehepartner zur Abgabe der Grundsteuererklärung berechtigt. In jedem Fall müssen aber alle anderen Miteigentümer in der gemeinsamen Grundsteuererklärung aufgeführt werden. Gehört das Grundstück also mehreren Personen, schulden Sie als Gesamtschuldner auch die festgesetzte Grundsteuer. Zahlt ein Miteigentümer die Grundsteuer vollständig, müssen die anderen Miteigentümer keine Zahlung vornehmen. Wie der Ausgleich unter den einzelnen Steuerschuldnern erfolgt und wer gegen wen einen Ausgleichsanspruch hat, richtet sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen.

Anders verhält es sich bei Eigentümergemeinschaften innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Bei Eigentumswohnungen muss jeder Eigentümer für seine Eigentumswohnung eine eigenständige Grundsteuererklärung abgeben, da der Grundbesitz grundbuchrechtlich in Teileigentum aufgeteilt wurde. Bei der Grundfläche wird dabei die Gesamtfläche des Grundstückes mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil multipliziert. Zudem wird die individuelle Wohnfläche der Eigentumswohnung in die Berechnung einbezogen. Anschließend wird die Grundsteuer nur anteilig gegenüber dem jeweiligen Eigentümer festgesetzt.

Ist Grundstücksverkauf steuerfrei?

Grundsätzlich ist jeder Ehepartner zur Abgabe der Grundsteuererklärung berechtigt. In jedem Fall müssen aber alle anderen Miteigentümer in der gemeinsamen Grundsteuererklärung aufgeführt werden. Gehört das Grundstück also mehreren Personen, schulden Sie als Gesamtschuldner auch die festgesetzte Grundsteuer. Zahlt ein Miteigentümer die Grundsteuer vollständig, müssen die anderen Miteigentümer keine Zahlung vornehmen. Wie der Ausgleich unter den einzelnen Steuerschuldnern erfolgt und wer gegen wen einen Ausgleichsanspruch hat, richtet sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen.

Anders verhält es sich bei Eigentümergemeinschaften innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Bei Eigentumswohnungen muss jeder Eigentümer für seine Eigentumswohnung eine eigenständige Grundsteuererklärung abgeben, da der Grundbesitz grundbuchrechtlich in Teileigentum aufgeteilt wurde. Bei der Grundfläche wird dabei die Gesamtfläche des Grundstückes mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil multipliziert. Zudem wird die individuelle Wohnfläche der Eigentumswohnung in die Berechnung einbezogen. Anschließend wird die Grundsteuer nur anteilig gegenüber dem jeweiligen Eigentümer festgesetzt.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Grundstücksverkauf?

Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Steuerzahlung, die Grundstückseigentümer auf ihren Grundbesitz zahlen müssen. Die Einnahmen der Grundsteuer stehen dabei der jeweiligen Gemeinde zu. Diese hat außerdem ein Hebesatzrecht, wodurch sie die Höhe der Grundsteuer selbst festlegen kann. 

Die Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer bilden:

Bis die Neuregelung der Grundsteuerberechnung 2025 in Kraft tritt, wird die Grundsteuer noch mit Einheitswert, Grundsteuermesszahl und örtlichem Hebesatz ermittelt.