Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Buchgrundschuld?

Im Bereich der Grundschulden als Kreditsicherheit gibt es am Markt zwei gängige Varianten. Zum einen wird eine sogenannte Briefgrundschuld angeboten, die sich dadurch auszeichnen kann, dass ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die zweite Variante ist die Buchgrundschuld. In diesem Fall wird kein Grundschuldbrief ausgestellt, sondern allein die Eintragung ins Grundbuch ist der Nachweis, dass die Grundschuld rechtmäßig besteht. Ein Unterschied zwischen der Buch- und der Briefgrundschuld besteht darin, dass die Briefgrundschuld etwas einfacher weiterzugeben ist. Die Aushändigung des Grundschuldbriefes reicht nämlich zunächst aus, damit der Gläubiger bzw. Eigentümer wechselt. Bei der Buchgrundschuld ist es hingegen immer notwendig, die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch einzutragen.

Was ist der Unterschied zwischen Buch und Briefgrundschuld?

Grundsätzlich ist die Grundschuld ein sogenanntes Grundpfandrecht. Dieses beinhaltet, dass der Gläubiger dazu berechtigt ist, sich an der verpfändeten Immobilie oder einem Grundstück zu bedienen. Dies ist natürlich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, nämlich dass der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, insbesondere der Zahlung von Kreditraten. Damit er die Grundschuld auch im Bedarfsfall beanspruchen kann, ist es notwendig, diese in das Grundbuch einzutragen. Dieses hat mehrere Abteilungen wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt, wobei die Grundschulden in Abteilung III eingetragen werden.

Wie entsteht eine Buchgrundschuld?

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und ist in den §§ 1191 ff. im 3. Buch „Sachenrecht“ des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Die Regelungen zur Grundschuld wurden zuletzt durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken am 19. August 2008 geändert. Auf die Grundschuld finden die Regelungen zur Hypothek (insbesondere zur Bestellung und Übertragung) gemäß § 1192 BGB entsprechende Anwendung, mit Ausnahme der Regelungen, denen die Abhängigkeit (Akzessorietät) der Hypothek zur Forderung zugrunde liegt. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig von einer eventuellen zugrunde liegende Forderung, sie ist daher ein nicht-akzessorisches Recht. Eine Verknüpfung erfolgt typischerweise in einem begleitenden schuldrechtlichen Sicherungsvertrag, der den Gläubiger in der Verwertung auf den Sicherungszweck einschränken soll.

Mit der Grundschuld wird gemäß § 1191 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Nach § 1191, § 1192 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1120 BGB und in Verbindung mit §§ 94 ff. BGB können aber ausnahmsweise auch bewegliche Sachen mit einer Grundschuld belastet sein,[1] wenn sie Zubehör darstellen.

Die Grundschuld wird als dingliches Recht an einem Grundstück in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie gewährt dem Gläubiger gemäß § 1147 BGB einen Anspruch auf „Duldung der Zwangsvollstreckung“ gegen den Schuldner. Der Anspruch entsteht nach der Kündigung der Grundschuld (§ 1193 BGB). Die Verwertung des Grundstücks erfolgt dann durch öffentliche Zwangsversteigerung § 15 ff. ZVG oder Zwangsverwaltung gemäß § 146 ff. ZVG.

Das römische Recht kannte lediglich die Hypothek. Erst Joachim Heinrich Campe nahm die Grundschuld 1807 in sein Wörterbuch als „neu gebildet“ auf.[2] Das Prinzip der „abstrakten Hypothek“ verbreitete sich durch die „Mecklenburgische Hypothekenordnung für Landgüter“ vom Oktober 1848, es folgte im März 1868 das „Hypothekengesetz für Neuvorpommern und Rügen“. Dessen Regelung übernahm bereits der Vorentwurf von 1868 für das „Preußische Gesetz über den Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke“ vom Mai 1872, wo von einer schuldgrundunabhängigen Hypothek als „Grundverschuldensform“ die Rede war.[3] Die Grundschuld als neuartiges Grundpfandrecht konnte sich jedoch zunächst nicht durchsetzen,[4] sodass sie Heinrich Dernburg 1891 als gescheitertes Experiment bezeichnete.[5]

Trotz dieser Kritik fand die Grundschuld Aufnahme in das BGB, nachdem der für das Sachenrecht zuständige Redaktor Reinhold Johow 1888 ihre Berechtigung in den Anforderungen der Praxis nach einfachen Rechtsformen, Austauschbarkeit und Vielgestaltigkeit des Zwecks hervorhob.[6] Danach konnte gemäß § 1135 BGB-E ein Grundstück in der Weise belastet werden, „dass eine bestimmte Person (Grundschuldgläubiger) berechtigt ist, zu verlangen, dass für sie eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke im Wege der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung beigetrieben werde (Grundschuld)“. In den Motiven zum BGB wird verdeutlicht, dass sich die Grundschuld von der Hypothek nur dadurch unterscheidet, dass sie nicht von einer Forderung abhängig ist.[7] Die Motive gingen weitsichtig davon aus, dass der Entwicklungsgang des Hypothekenrechts „die Verdrängung der Hypothek durch die Grundschuld zu verlangen“ scheine.[8]

Diese Verdrängung ließ aber auf sich warten, denn noch 1957 wurde in Julius von Staudingers BGB-Kommentar geschrieben, dass sich die bei der Beratung des BGB gehegte Erwartung nur teilweise erfüllt habe.[9] Erst Mitte der 1960er Jahre ging die Bankpraxis verstärkt dazu über, Grundschulden zu bevorzugen. Die Ursachen der Verdrängung der Hypothek durch die Grundschuld liegen darin, dass die nicht-akzessorische Grundschuld aus der Sicht der Kreditinstitute – die ihre Interessen regelmäßig durchsetzen können – einfacher zu handhaben ist.[10] Denn ein Austausch der gesicherten Forderung ist bei der Grundschuld durch bloße Änderung des Sicherungsvertrages möglich, ebenso eine Neuvalutierung. Heute machen Grundschulden 80 %, Hypotheken lediglich 20 % der Grundpfandrechte aus.[11] Die Verdrängung hat dazu geführt, dass die Rechtsprechung sich veranlasst sah, die für den Verbraucher bestehende Gefahr (die im Abstraktionsprinzip und in der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld liegt) dadurch auszugleichen, dass sie im Wege der Konstruktion eines Sicherungsvertrags und dessen Auslegung bestimmte Schutzmechanismen verlangte.[12] Durch das Risikobegrenzungsgesetz vom August 2008 hat die Sicherungsgrundschuld nunmehr auch eine gesetzliche Form angenommen, denn in § 1192 Abs. 1a BGB, § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die „Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs“ erwähnt.

Eine Grundschuldbestellung ist die Zustimmung des Eigentümers eines Grundstücks zu der Belastung seines Grundstücks (z. B. als Kreditsicherheit für Kredite) mit einer Grundschuld. Die komplexen Regelungen zur Grundschuldbestellung sind in einem Vordruck, der so genannten Grundschuldbestellungsurkunde, enthalten. Sie ist ein Sicherungsvertrag, der eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und deshalb der gerichtlichen Inhaltskontrolle von Haftungsklauseln unterliegt (§ 305 ff. BGB). Die Grundschuldbestellung umfasst sowohl die materiell-rechtlichen Erfordernisse (§ 873 BGB) als auch die formell-rechtlichen Aspekte, nämlich den Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Bewilligung des Grundstückseigentümers. Die Grundschuldbestellung ist entweder notariell zu beurkunden oder öffentlich beglaubigt dem zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) vorzulegen. Eine Beurkundung ist erforderlich, wenn sich der Grundstückseigentümer in der Urkunde vorab der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Wann Buchgrundschuld?

Die Buchgrundschuld ist ein Grundpfandrecht und sichert beispielsweise eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung ab. Mit ihr erklärt ein Immobilienbesitzer die Abtretung seines dinglichen Anspruches im Falle einer Zahlungsunfähigkeit.

Kann der Besitzer einer Immobilie die vereinbarte Rate seiner Immobilienfinanzierung nicht mehr leisten, wird das belastete Grundstück oder Gebäude zwangsversteigert. Die dabei erzielten Erlöse erhält der Gläubiger, um die Restschuld der Baufinanzierung abzulösen oder zu verringern.

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Wie löscht man eine Buchgrundschuld?

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Warum sollte man eine Grundschuld löschen lassen?

Der Kredit ist abbezahlt, aber die Grundschuld bleibt bestehen, wenn man keine LÃ¶schung beantragt. Wir verraten, ob und wann es sich wirklich lohnt, die Grundschuld lÃ¶schen zu lassen.

Das Darlehen fÃ¼rs eigene Haus ist endlich getilgt und viele EigentÃ¼merinnen und EigentÃ¼mer sind froh darÃ¼ber, endlich schuldenfrei zu sein. Doch was viele nicht wissen: Auch nach RÃ¼ckzahlung eines Kredits bleibt die sogenannte Grundschuld im Grundbuch bestehen â wenn man nicht aktiv tÃ¤tig wird.

Was heißt Buchgrundschuld?

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Ein Freistellungsauftrag (FSA) bewirkt, dass KapitalertrÃ¤ge (z. B. Zinsen und Dividenden) bis zur HÃ¶he des erteilten FSA ohne Abzug von Abgeltungsteuer und SolidaritÃ¤tszuschlag sowie Kirchensteuer ausgezahlt werden. Die HÃ¶he des erteilten FSA darf â¦

Warum sollte man Grundschuld löschen lassen?

Henrike Klammer

SEO and Content Management

Aktualisiert am

19.06.2023

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung lassen Kreditgeber eine Grundschuld ins Grundbuch als Kreditsicherheit eintragen. Auf diese Weise, sind sie stille Miteigentümer an der Immobilie, bis der Kredit oder das Darlehen abbezahlt sind. Sie haben für diesen Zeitraum ein Grundpfandrecht an der Immobilie, sodass die Immobilie ohne Genehmigung nicht verkauft werden kann.

Die Grundpfandrechtseintragung ermöglicht dem Gläubiger bzw. Kreditgeber, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die belastete Immobilie zu verwerten und aus dem Erlös die offenen Forderungen zu tilgen.

Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel dem Kreditbetrag oder einer bestimmten Geldsumme, für die sie eingetragen wurde. Sie kann jedoch auch über den eigentlichen Darlehensbetrag hinausgehen, um beispielsweise weitere Forderungen oder Zinsen abzusichern.

Wenn das Darlehen, für das die Grundschuld eingetragen wurde, vollständig zurückgezahlt wurde, kann eine Löschung der Grundschuld beantragt werden. Die Löschung der Grundschuld gibt dem Eigentümer des Grundstücks die Gewissheit, dass die Kreditsicherheit nicht mehr besteht und keine weiteren Verbindlichkeiten bestehen. Dies ist unter folgenden Umständen sinnvoll:

Verkauf der Immobilie : Wenn die belastete Immobilie verkauft werden soll, kann die Löschung der Grundschuld erforderlich sein. Potenzielle Käufer bevorzugen in der Regel den Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ohne bestehende Grundschuld, da dies die Transaktion erleichtert und die Finanzierungsmöglichkeiten für den Käufer erweitert. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt auch gefragter sind, lässt sich in den meisten Fällen auch ein schnellerer Verkauf mit höherem Verkaufspreis realisieren.
Rechtliche Klarheit: Die Löschung der Grundschuld schafft rechtliche Klarheit und Sicherheit. Sie beendet das belastende Recht und entbindet den Eigentümer von jeglicher Haftung oder Verpflichtung im Zusammenhang mit der Grundschuld. Dies bietet Schutz vor eventuellen rechtlichen Konflikten oder Ansprüchen.

Aufgrund der Kosten, die eine Löschung mit sich bringt, sollten Eigentümer prüfen, ob sie die Grundschuld nicht weiterverwenden können. Es gibt schließlich alternative Möglichkeiten, mit denen man die Grundschuld für andere Zwecke nutzen und Geld sparen kann. So kann man sich beispielsweise die Notarkosten sparen, sollte man in Zukunft die Immobilie wieder belasten wollen.

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Warum Grundschuld nicht löschen lassen?

Henrike Klammer

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Aktualisiert am

19.06.2023

Verkauf der Immobilie : Wenn die belastete Immobilie verkauft werden soll, kann die Löschung der Grundschuld erforderlich sein. Potenzielle Käufer bevorzugen in der Regel den Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ohne bestehende Grundschuld, da dies die Transaktion erleichtert und die Finanzierungsmöglichkeiten für den Käufer erweitert. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt auch gefragter sind, lässt sich in den meisten Fällen auch ein schnellerer Verkauf mit höherem Verkaufspreis realisieren.
Rechtliche Klarheit: Die Löschung der Grundschuld schafft rechtliche Klarheit und Sicherheit. Sie beendet das belastende Recht und entbindet den Eigentümer von jeglicher Haftung oder Verpflichtung im Zusammenhang mit der Grundschuld. Dies bietet Schutz vor eventuellen rechtlichen Konflikten oder Ansprüchen.

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Was passiert wenn man die Grundschuld nicht löscht?

Henrike Klammer

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Aktualisiert am

19.06.2023

Verkauf der Immobilie : Wenn die belastete Immobilie verkauft werden soll, kann die Löschung der Grundschuld erforderlich sein. Potenzielle Käufer bevorzugen in der Regel den Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ohne bestehende Grundschuld, da dies die Transaktion erleichtert und die Finanzierungsmöglichkeiten für den Käufer erweitert. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt auch gefragter sind, lässt sich in den meisten Fällen auch ein schnellerer Verkauf mit höherem Verkaufspreis realisieren.
Rechtliche Klarheit: Die Löschung der Grundschuld schafft rechtliche Klarheit und Sicherheit. Sie beendet das belastende Recht und entbindet den Eigentümer von jeglicher Haftung oder Verpflichtung im Zusammenhang mit der Grundschuld. Dies bietet Schutz vor eventuellen rechtlichen Konflikten oder Ansprüchen.

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Ist es sinnvoll eine Grundschuld löschen zu lassen?

Bei vollständiger Kredittilgung erhält der Immobilienbesitzer vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung.
Mit einer notariell beurkundeten Löschungsbewilligung kann der Käufer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen.
Die Grundschuld zu löschen bringt besonders dann einen Vorteil, wenn die Immobilie verkauft werden soll.
Bleibt der Käufer selbst in der Immobilie wohnen, ist es nicht zwingend notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbusch zu löschen.

Sollte man die Grundschuld löschen oder nicht? Vor dieser Frage stehen Immobilienbesitzer, die gerade Ihre letzte Kreditrate überwiesen haben. Die Antwort ist im Grunde nicht kompliziert, doch klären wir doch zunächst, worum es eigentlich geht: Nimmst Du für die Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks einen Kredit auf, dann wird die sogenannte Grundschuld – die Höhe des Kredits – im Grundbuch eingetragen. Mit der Grundschuld wird die Immobilie oder das Grundstück belastet. Sie ist ein „Grundpfandrechte“ und dient dazu, die Schulden gegenüber dem Kreditgeber abzusichern. Der Grundeigentümer haftet in diesem Fall.

Mit einem eingetragenen Grundpfandrecht können Grundstück oder Haus nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers verkauft werden. Dieser hat außerdem das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, wenn der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Die Grundschuld wird im Grundbuch in der Abteilung III eingetragen.

Jeder, der ein nachvollziehbares Interesse hat, kann die Grundschuld einsehen – also beispielsweise Kaufinteressenten oder Erben.

Warum sollte man eine Grundschuld stehen lassen?

Im Alltag wird die Grundschuld oft mit einer Hypothek gleichgesetzt. In der Tat ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Aber es gibt große Unterschiede. Holger Freitag macht sie deutlich: Die Hypothek bezieht sich immer auf eine konkrete Forderung, ist also mit einem konkreten Darlehen verbunden. Ihre Höhe sinkt mit der Tilgung des Darlehens und beträgt am Ende Null.

Dagegen stellt die Grundschuld eine abstrakte Absicherung dar, die auch ohne eine entsprechende Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen sein kann. Sie bleibt nach der Abzahlung des Darlehens in voller Höhe bestehen. Bei der klassischen Immobilienfinanzierung wird in der Regel nicht die Hypothek, sondern die Grundschuld von den Banken als Absicherung genutzt.

Warum sollte man die Grundschuld löschen?

Bei vollständiger Kredittilgung erhält der Immobilienbesitzer vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung.
Mit einer notariell beurkundeten Löschungsbewilligung kann der Käufer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen.
Die Grundschuld zu löschen bringt besonders dann einen Vorteil, wenn die Immobilie verkauft werden soll.
Bleibt der Käufer selbst in der Immobilie wohnen, ist es nicht zwingend notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbusch zu löschen.

Jeder, der ein nachvollziehbares Interesse hat, kann die Grundschuld einsehen – also beispielsweise Kaufinteressenten oder Erben.

Ist es sinnvoll die Grundschuld löschen zu lassen?

Bei vollständiger Kredittilgung erhält der Immobilienbesitzer vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung.
Mit einer notariell beurkundeten Löschungsbewilligung kann der Käufer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen.
Die Grundschuld zu löschen bringt besonders dann einen Vorteil, wenn die Immobilie verkauft werden soll.
Bleibt der Käufer selbst in der Immobilie wohnen, ist es nicht zwingend notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbusch zu löschen.

Jeder, der ein nachvollziehbares Interesse hat, kann die Grundschuld einsehen – also beispielsweise Kaufinteressenten oder Erben.

Wann Grundschuld nicht löschen?

Wie funktioniert eine Grundschuldlöschung?

Hierfür benötigen Sie zunächst eine Löschungsbewilligung von Ihrer Bank als Kreditgeber, die Sie ausfüllen und vom Notar beglaubigen lassen müssen. Was es mit dieser Bewilligung auf sich hat, erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen?