Welches Recht gilt bei Airbnb?

Wohnungsmiete ist immer die entgeltliche Überlassung des Gebrauches von Wohnraum (ein Haus, eine Wohnung, usw.). Es geht hier also nicht um die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohnraum etwa an Familienangehörige – dies wäre ein sogenanntes Prekarium.

Wenn jemand die von ihm gemietete Wohnung einem anderen entgeltlich überlassen möchte, wird dies als Untermiete bezeichnet. Untervermietet kann grundsätzlich entweder das gesamte Mietobjekt oder nur ein Teil davon (etwa ein Zimmer). Untermiete kann entweder für längere Zeit erfolgen oder nur kurzfristig (tage- oder wochenweise). Kurzfristige Gebrauchsüberlassung erfolgt in letzter Zeit immer häufiger über Online Plattformen wie AirBnB.

Wichtig in rechtlicher Hinsicht ist jedoch, dass Untermietverhältnisse immer vom aufrechten Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängen und somit bei Erlöschen des Hauptmietvertrages auch automatisch enden. Allenfalls bleibt dem Untermieter dann nur noch ein Schadenersatzanspruchersatzanspruch gegen seinen Untervermieter.

Was meldet Airbnb an das Finanzamt?

Aus Datenschutzgründen (Grundlage bildet die DSGVO – die Datenschutzgrundverordnung) war es den Finanzämtern bisher kaum möglich, zu erkennen, ob jemand auf der Plattform Übernachtungsmöglichkeiten für die eigene Wohnung oder das eigene Haus anbietet.

In Folge dessen schlossen sich alle Finanzämter für ein Gruppenauskunftsersuchen beim Bundeszentralamt für Steuern zusammen. Das Bundeszentralamt für Steuern verfasste ein Schreiben an den Airbnb Hauptsitz in Dublin, in dem erneut um Auskunft zu den Vermieterdaten ersucht wurde.

Da sich das Unternehmen weiterhin der Datenauskunft verweigerte, wurde ein Gerichtsverfahren in Irland eingeleitet – mit dem Ergebnis, dass Airbnb dazu verpflichtet wurde, alle Daten von Vermietern mit Sitz in Deutschland an das Finanzamt Hamburg zu übermitteln (das Finanzamt Hamburg wurde als Repräsentant aller deutschen Finanzämter für das Gruppenauskunftsersuchen gewählt).

Ist Airbnb genehmigungspflichtig?

In vielen Städten hat sich die Rechtslage in Bezug auf Airbnb grundlegend geändert. Seit einigen Jahren sind in vielen Häusern regelrechte Airbnb-Hotels entstanden, in denen keine Mieter mehr leben. Ganze Innenstadt-Viertel sind davon betroffen, was in erheblichem Ausmaß auf rechtlich fragwürdige Vermietungsmodelle der Anbieter über Airbnb zurückzuführen ist.

Dies hat dazu geführt, dass sich umfangreiche kommerzielle Strukturen gebildet haben, die dem Wohnungsmarkt Raum entziehen und eine Vielzahl angestammter Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen. Die Probleme mit Airbnb und ähnlichen Plattformen liegen in erster Linie darin, dass sie Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt haben können. Durch die ausschließliche Vermietung von Wohnungen an Touristen fehlen sie auf dem Wohnungsmarkt für langfristige Vermietungen, was zu einem Anstieg der Mietpreise und zu einem Mangel an Wohnraum führen kann.

Darüber hinaus kann die Kurzzeitvermietung zu Problemen in Bezug auf Lärmbelästigung, Abfallentsorgung und anderen Belästigungen führen, die von Touristen verursacht werden können. Dies betrifft nicht nur die unmittelbaren Nachbarn, sondern auch die gesamte Umgebung. Daher haben viele Städte inzwischen Maßnahmen ergriffen, um die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb zu regulieren und zu kontrollieren.

Ist Airbnb in Mietwohnung erlaubt?

Seit Mitte 2000 ist Rechtsanwalt Marcus Creutz als freier Journalist mit den Schwerpunkten Recht und Steuern tätig. Unter anderem schrieb er viele Jahre für das Handelsblatt. Außerdem berät er Anwaltskanzleien bei ihrer Pressearbeit.

Marcus Creutz

Rechtsanwalt

Ist Airbnb erlaubt in Deutschland?

Generell darf jeder Wohnungseigentümer die unterschiedlichsten Privatunterkünfte über Airbnb vermieten. Die Registrierung ist dabei vollkommen kostenfrei und die Inserate sind einer der drei Kategorien unterzuordnen:

Vermietung der gesamten Unterkunft,
eines Privatzimmers oder
eines gemeinsamen Zimmers.

Die Mindestanforderungen an Gastgeber setzen beispielsweise das Bereitstellen einer Grundausstattung an Bettwäsche, Handtücher, Seife, o.ä. oder eine schnelle Reaktionszeit im Kontakt mit dem Kunden voraus. Informieren Sie sich auf airbnb.de über die weiteren Qualitätsstandards für Gastgeber. Über diese Nutzungsbedingungen hinaus sollten Sie sich vorab informieren, ob eventuelle rechtliche Einschränkungen vorliegen könnten, wie zum Beispiel bei ausstehenden Hypotheken oder anderen Formen von Darlehen oder subventioniertem Wohnraum. Genauso sind die Bedürfnisse möglicher Mitbewohner bei der Vermietung zu berücksichtigen und die Haussicherheit der Gäste (durch Erste-Hilfe-Vorkehrungen, Brandschutz, Fluchtwege, Kindersicherheit, Hausregeln, Parkplätze, Haustiere, Rauchen, etc.) zu gewährleisten. Außerdem gelten in manchen Gemeinden Zweckentfremdungsverbote, insbesondere was die dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung angeht. Beispielsweise darf man über Airbnb in München seine Wohnung nicht mehr als 8 Wochen im Jahr untervermieten. (Der bayerische VGH sah diese Regelung aber bei häufiger beruflich bedingter Abwesenheit als zu streng an.)

Kann mein Vermieter mir Airbnb verbieten?

Ist Airbnb in einer Mietwohnung grundsÃ¤tzlich erlaubt oder brauche ich die Genehmigung des Vermieters ?

Ja, der Vermieter muss gefragt werden, falls das nicht schon sowieso im Mietvertrag geregelt ist. Oft steht dort oder in der Hausordnung schon ein Verbot. Auch ist wichtig, ob nur einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet werden dÃ¼rfen. Das steht normalerweise im Mietvertrag. Falls nicht, ist es nach BGB nicht erlaubt. (Â§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB und Â§ 553). Der Vermieter muss ausdrÃ¼cklich einer Vermietung an FeriengÃ¤ste zugestimmt haben. NatÃ¼rlich schriftlich, wobei der Vermieter die Erlaubnis aber jederzeit widerrufen darf, wenn es um die ganze Wohnung geht. Der Vermieter darf bei Erlaâ¦

Wann ist Airbnb gewerblich?

Generell ist die Untervermietung deiner Wohnung über AirBnB in Deutschland erlaubt. Wenn du in einer Mietwohnung wohnst, musst du aber deinen Vermieter um Erlaubnis bitten, sonst kann dir im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietvertrags drohen. Außerdem kann es sein, dass du dir eine Genehmigung von deiner zuständigen Gemeinde einholen musst. Die Regelungen hierfür sind allerdings von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

In Berlin brauchst du beispielsweise dann eine Genehmigung, wenn du mehr als 50% deines Wohnraums vermieten möchtest. Stellst du bei AirBnB also zum Beispiel nur ein Zimmer zur Vermietung ein, benötigst du keine Genehmigung, sondern musst die Vermietung nur deinem Bezirksamt melden. Vermietest du jedoch die ganze Wohnung, musst du eine Genehmigung dafür einholen und dafür einmalig eine Gebühr zahlen.

In Köln hingegen kannst du deine Wohnung ohne Probleme bei AirBnB einstellen, wenn du sie nicht über einen längeren Zeitraum, sondern zum Beispiel nur dann, wenn du selbst im Urlaub bist, vermietest.

Wie viel Airbnb steuerfrei?

Wenn man ein Zimmer bei Airbnb anbietet und ab und zu einen Gast hat, wird diese Tätigkeit oft nicht als steuerrechtlich relevante Tätigkeit wahrgenommen. Dieses Gefühl der Irrelevanz kann aber sehr gefährlich werden. Das Vermieten eines Zimmers oder einer Wohnung unterliegt nämlich grundsätzlich der Einkommensteuer (in vielen Fällen greift § 21 EStG, in größen Fällen auch § 15 EStG). Die Frage, ob man nun tatsächlich Steuern zahlen muss, gilt es individuell zu beantworten und wird in den folgenden Absätzen ausführlicher beleuchtet. Klar ist jedoch, dass die Vermietung bei Airbnb grundsätzlich steuerbar ist!

Im Jahr 2019 wurden über Airbnb über 160.000 Unterkünfte angeboten. Die Zahl der gesamten Gästeankünfte liegt weltweit bei über 500 Millionen. Das Geschäft mit der privaten Vermietung ist also enorm und stetig wachsend. In München kostet eine Übernachtung durchschnittlich 100€. Man muss also kein Mathematiker sein, um zu erkennen, dass die Vermieter in der Masse hohe Einkommen erzielen. Und wo Einnahmen entstehen, ist das Finanzamt in der Regel nicht weit entfernt.

Nun könnte man behaupten, dass die private Vermietung im Einzelfall keine riesigen Einnahmen abwirft. Zu denken, dass der Fiskus daher nichts von den Einkünften mitbekommt, ist ein großer Fehler. Die Finanzämter haben die Aktivitäten von Airbnb Vermietern durchaus im Blick. In der EU gilt ein ausgeprägter steuerlicher Informationsaustauch. Airbnb hat seinen europäischen Sitz in Irland. Das deutsche Finanzamt kann also vergleichsweise einfach an die Daten herankommen. In einigen Städten hat der Fiskus diese Möglichkeit bereits wahrgenommen und Vermieter mit einer bösen Überraschung getroffen.

Alle Beträge, die aus der Vermietung über Airbnb zugeflossen sind, gelten als Einnahmen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V der Steuererklärung erklärt werden. Dies gilt unabhängig davon, wie hoch die Einkünfte ausfallen. Aber keine Sorge. Nur, weil man sich ein paar Euro dazu verdient, bittet das Finanzamt nicht gleich zur Kasse. Steuern müssen nur auf Gewinne gezahlt werden. Zudem gibt es verschiedenste Freibeträge und absetzbare Ausgaben.

Wie lange darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

Vermietung der gesamten Unterkunft,
eines Privatzimmers oder
eines gemeinsamen Zimmers.

Wie lange darf man seine Wohnung über Airbnb vermieten?

Hallo alle zusammen,

man, bin ich froh, auf diesen Eintrag gestoÃen zu sein, ich war in Ã¤hnlicher Lage. Es handelte sich hier um ein Inserat auf ImmobilienScout. Und ich muss zugeben, dass der Mailkontakt bis zu letzter Mail absolut nett und freundlich war und nirgens vorab von einer Zahlung vor SchlÃ¼sselÃ¼bergabe zur Besichtigung die Rede war.

Wie viel Prozent nimmt Airbnb vom Vermieter?

AirBnB gibt es seit 2008. Brian Chesky und Joe Gebbia aus San Francisco stellten schon 2007 Luftmatratzen in ihren Wohnungsflur auf und kochten ihren Gästen Frühstück, um die hohe Miete zu finanzieren. Zusammen mit Nathan Blecharczyk gründeten sie ein halbes Jahr später zunächst unter dem Namen AirBed & Breakfast eine Plattform, die Gastgeber und potenzielle Gäste zusammenbringen sollte.

Wie bereits erklärt gelten in vielen Städten in Deutschland, in Österreich und in der Schweiz Gesetze, die die AirBnB-Vermietung einschränken. Dabei ist es vor allem problematisch, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage nutzt und nicht bewohnst. Folgende Punkte solltest du beachten:

Erkundige dich, welche Regelungen in deiner Stadt oder in deiner Gemeinde gelten, wenn man über AirBnB vermieten will. Auch als Eigentümer darfst du oft nicht ohne behördliche Genehmigung eine Immobilie auf der Plattform inserieren.
AirBnB stellt auf seiner Webseite zahlreiche Infos für Gastgeber bereit. Unter anderem findest du unter Verantwortungsvolles Gastgeben in Deutschland Artikel über die gesetzliche Lage in deinem Wohnort.
Selbst wenn du nicht gegen lokale Vorschriften verstößt, brauchst du als Mieter eine Genehmigung deines Vermieters, um die Immobilie auf AirBnB anzubieten. Unerlaubte Untervermietung berechtigt ihn zu einer fristlosen Kündigung.

Wer in den Urlaub fährt oder beruflich reist, ist bereit, mehr als ein langfristiger Mieter zu zahlen. So beträgt der häufigste Preis für eine AirBnB-Übernachtung in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin 110 Euro (Stand: April 2022).

Hast du auch nur an 20 Tagen pro Monat Gäste, würdest du mit einer solchen Unterkunft 2.200 Euro monatlich verdienen. So viel bringt ein langfristiger Mieter kaum.

Somit lohnt sich AirBnB durchaus. Allerdings kommen neben den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zusätzliche Kosten auf dich zu, wenn du deine Immobile so vermietest:

Wann muss man bei Airbnb Steuern zahlen?

Im Steuerrecht sind Mieteinnahmen nach § 21 Einkommensteuergesetz zu versteuern. Im Gegenzug dürfen die für die Vermietung angefallenen Ausgaben als Werbungskosten abgezogen werden. Was unter dem Strich übrig bleibt, muss aber grundsätzlich versteuert werden.

Vermieten Sie also regelmäßig über Airbnb oder eine vergleichbare Plattform Ihre Wohnung, Räume oder eine Ferienwohnung und erzielen nach Abzug aller Ausgaben einen Gewinn, sollten Sie diesen in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angeben. Erklären Sie diese Vermietungseinkünfte nicht, kann das Finanzamt ein Steuerstrafverfahren anregen. Dann droht eine Steuernachzahlung für die vergangenen zehn Jahre sowie ein Verzugszins pro Jahr. Außerdem ergeht ein Strafbescheid und zudem ein Ordnungsgeld bei illegaler Vermietung. Die deutsche Finanzverwaltung hat in der Firmenzentrale von Airbnb die Herausgabe von Unterlagen deutscher Vermieter:innen gefordert.

Sind Airbnb Einnahmen steuerpflichtig?

Einnahmen musst du versteuern, Ausgaben kannst du dagegen von der Steuer absetzen
Innerhalb bestimmter Grenzen bleiben deine Einnahmen steuerfrei
Airbnb meldet ab 2023 automatisch Einnahmen über 2.000 Euro dem Finanzamt

Kurz: Ja! Denn das kurzfristige Vermieten eines Zimmers oder der kompletten Wohnung unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Das bedeutet für dich: Du bist zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und musst deine Einnahmen in der Steuererklärung eintragen. Davon abziehen darfst du deine Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Als Einnahmen zählt alles, was du rund um das Vermieten verdient hast. Doch ob du auch tatsächlich darauf Steuern zahlst, hängt von deiner individuellen Situation ab.

Warum will Airbnb meine Steuernummer?

Grundsätzlich müssen alle Mieteinnahmen in der Anlage „V“ zur Einkommensteuererklärung („V“ für Vermietung) angegeben werden. Ob eine dauerhafte oder lediglich zeitweise Vermietung praktiziert wird, ist hier nicht relevant. Aus dieser Anlage V kann das Finanzamt den genauen Betrag, welcher durch Mieteinnahmen erzielt wurde, sowie das genaue Objekt, welches vermietet wurde, entnehmen.

Die lokalen Finanzämter werden nun die eingereichten Steuererklärungen der letzten Jahre sichten und können so abgleichen, ob die Vermietung über Airbnb falsch oder eventuell sogar überhaupt nicht angegeben wurde.

Ist Airbnb Vermietung ein Gewerbe?

Erkundige dich, welche Regelungen in deiner Stadt oder in deiner Gemeinde gelten, wenn man über AirBnB vermieten will. Auch als Eigentümer darfst du oft nicht ohne behördliche Genehmigung eine Immobilie auf der Plattform inserieren.
AirBnB stellt auf seiner Webseite zahlreiche Infos für Gastgeber bereit. Unter anderem findest du unter Verantwortungsvolles Gastgeben in Deutschland Artikel über die gesetzliche Lage in deinem Wohnort.
Selbst wenn du nicht gegen lokale Vorschriften verstößt, brauchst du als Mieter eine Genehmigung deines Vermieters, um die Immobilie auf AirBnB anzubieten. Unerlaubte Untervermietung berechtigt ihn zu einer fristlosen Kündigung.

Hast du auch nur an 20 Tagen pro Monat Gäste, würdest du mit einer solchen Unterkunft 2.200 Euro monatlich verdienen. So viel bringt ein langfristiger Mieter kaum.

Somit lohnt sich AirBnB durchaus. Allerdings kommen neben den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zusätzliche Kosten auf dich zu, wenn du deine Immobile so vermietest: